W codziennej praktyce zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi znany jest problem właścicieli – członków wspólnoty – wykraczających przeciwko przyjętemu porządkowi domowemu lub w inny sposób utrudniających korzystanie z lokali sąsiednich. W tym kontekście również dość dobrze znane jest ostateczne uprawnienie wspólnoty przewidziane w art. 16 ustawy o własności lokali1, które pozwala wykluczyć taką osobę ze wspólnoty. Warto jednak mieć na uwadze, że podobna instytucja ma zastosowanie do lokatorów i znacznie szerszy katalog osób posiada legitymację do wystąpienia na ścieżkę sądową.
Autor: Andrzej Kulak
Adwokat, w praktyce zawodowej zajmuje się sprawami z zakresu prawa cywilnego oraz gospodarczego, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów prawnych dotyczących nieruchomości oraz budownictwa. Współpracuje z podmiotami publicznymi i prywatnymi w zakresie zarządzanych przez te podmioty obiektów budowlanych i realizowanych przez nie inwestycji budowlanych.
W sprawie rozpoznawanej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 3 sierpnia 2022 roku (sygn. II SA/Ke 330/22) przedmiotem rozważań była możliwość wszczęcia postępowania w razie wykonywania robót budowlanych niezgodnie z ustawą, ale również ścieżka postępowania w razie zabudowy miejsc w hali garażowej niezgodnie z ich przeznaczeniem.
Warto pamiętać, że właściciel zajmowanego lokalu nie ma możliwości dowolnego podnoszenia czynszu najmu w trakcie okresu obowiązywania umowy najmu. Podwyżka czynszu czasem nie wymaga jednak przedstawienia szczególnego uzasadnienia lub kalkulacji, co przypomniał Sąd Rejonowy w Piszu w wyroku z dnia 15 listopada 2021 r. (sygn. I C 56/21).
W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2021 roku (sygn. II SA/Bk 860/20) sąd analizował sytuację, w której organy administracji poprzez sprzeciw nie pozwoliły na montaż dużego logo firmy, uznając je za reklamę niedopuszczalną na gruncie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 stycznia 2021 roku (sygnatura VI ACa 199/19) sąd omawiał i wyjaśniał wskazane w treści artykułu 25 ustawy o własności lokali przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, przybliżając jednocześnie zasady funkcjonowania funduszy remontowych.
W sprawie o ochronę dóbr osobistych Sąd Okręgowy zajmował się pozwem, który w związku z zainstalowanym w kamienicy systemem monitoringu jeden z lokatorów wytoczył właścicielowi/zarządcy budynku. Sąd Okręgowy w Toruniu w wyroku z dnia 4 października 2019 roku (sygn. I C 2562/17) doszedł do przekonania, że w okolicznościach tej konkretnej sprawy w istocie doszło do naruszenia dóbr osobistych lokatora.
Niepewna dziś sytuacja gospodarcza, wzrastające czynsze najmu lokali oraz przepowiadana w przekazach medialnych recesja lub podobny kryzys gospodarczy przemawiają za tym, aby szczególną uwagę zwracać na zabezpieczenia należytego wykonania zawieranych umów, w tym również umów najmu. Na tym tle warto pamiętać, że pewną pomoc wynajmującym zapewniają też przepisy Kodeksu cywilnego i przewidziane w art. 670 k.c. prawo zastawu na rzeczach najemcy.
Sąd Okręgowy w Olsztynie: nie można wyłącznie korzystać z nieruchomości wspólnej bez zgody wspólnoty
W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z 30 września 2021 roku (sygn. I C 20/21) sąd zajmował się kwestią prawidłowego sporządzenia uchwał oraz wyłuszczył prawne zasady współkorzystania przez członków wspólnoty z nieruchomości wspólnej.
W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Rejonowego w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 22 listopada 2018 r. (sygn. II K 292/18) sąd zajmował się oskarżeniem o czyn z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Warto przypomnieć, że zarzuty popełnienia tego rodzaju przestępstwa mogą pojawić się również w sytuacji, kiedy nie dochodzi do potocznie rozumianych gróźb lub przemocy.
W aktualnej sytuacji ekonomicznej, pomimo odwrócenia trendu wywołanego rosnącym kosztem kredytu hipotecznego, nieruchomości na wynajem pozostają najpopularniejszą formą inwestowania przez osoby prywatne. Warto zatem pamiętać o dołożeniu staranności, aby odpowiednio zabezpieczyć przedmiot swojej inwestycji, w tym poprzez odpowiednie jego ubezpieczenie.
W sprawie zakończonej wyrokiem z 11 marca 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt: II SA/Łd 872/21) analizował kwestię dopuszczalności realizacji zabudowy o funkcji uzupełniającej do zabudowy mieszkaniowej.
Pewną oczywistością jest, że szeroko pojęta branża nieruchomości, jako jedna z kluczowych dla życia gospodarczego w Polsce, stanowi przedmiot szczególnego zainteresowania prawodawców. Stąd też warto mieć na uwadze najnowsze lub projektowane zmiany przepisów, istotne dla tej branży.