W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa – jako podmiot posiadający osobowość prawną – podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednocześnie nie została ona wymieniona przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 jako podmiot, który jest zwolniony od podatku.
Dział: Finanse
Począwszy od października br. nastąpiło nasilenie epidemii koronawirusa, która w oczywisty sposób negatywnie oddziałuje na bieżącą działalność spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot.
Do 2018 roku brak było jednolitej linii orzeczniczej w zakresie rozpoznania wysokości kosztów uzyskania przychodu w sytuacji odpisywania wierzytelności jako nieściągalnej. Spory podatników z urzędami sprowadzały się do rozstrzygnięcia, czy wierzytelności odpisane jako nieściągalne należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, odpowiednio na podstawie przepisów art. 16 ust. 1 pkt 25 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa CIT) w kwotach netto czy w kwotach brutto tj. łącznie z podatkiem VAT.
Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zatem jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o prowadzeniu urządzeń księgowych na takim poziomie, który jest dopuszczalny – to brak jest podstaw, aby od niej wymagać składania sprawozdania finansowego. Bowiem prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (pozabilansowej) nie rodzi obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego*.
* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 września 2020 r. (sygnatura: 0111-KDIB2-3.4010.306.2019.1.AZE)
W praktyce zarządców nieruchomości występują sytuacje, gdy spółdzielnia mieszkaniowa (lub wspólnota) działając jako inwestor zleca wykonanie robót budowlanych wykonawcy, a ten albo opóźnia się z ich realizacją albo wykonuje je wadliwie. W takiej sytuacji inwestor, po bezskutecznym wezwaniu wykonawcy do podjęcia prac lub do usunięcia skutków wadliwie wykonanych prac, może zlecić ich realizację wykonawcy zastępczemu na koszt nierzetelnego wykonawcy.
Spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki stosujące regulacje ustawy o rachunkowości (dalej u.o.r.) prowadzą księgi rachunkowe i sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z przepisami tej ustawy. Sprawozdanie finansowe sporządza się – w myśl art. 45 ust. 1 u.o.r. – na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych, o którym mowa w art. 12 ust. 2 u.o.r., oraz na inny dzień bilansowy.
Zmiany w – ogólnie ujmując – prawie podatkowym są mniej lub bardziej istotne, lecz wymagające ciągłego śledzenia dzienników ustaw. W tym artykule pokrótce o najważniejszych zmianach związanych z zapłatą w ramach mechanizmu podzielonej płatności, kilka słów o nowym wzorze zawiadomienia o zapłacie na rachunek spoza białej listy (ZAW-NR) i terminie na jego złożenie oraz informacje o oznaczeniach w nowym JPK_VAT, a także o tym, co to jest pakiet SLIM VAT.
Wspólnota mieszkaniowa może być traktowana na gruncie przepisów podatku VAT jak podmiot, a tym samym podatnik podatku VAT. W interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 21 czerwca 2011 r. nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, w kwestii rozliczeń podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe wskazano, że wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli – występuje w odmiennych rolach.
W czasie pandemii wiele zobowiązań nie może być realizowanych zgodnie z postanowieniami umownymi. Niewątpliwie w tym przypadku mamy do czynienia z działaniem tzw. siły wyższej, która rodzi ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taka sytuacja niewątpliwie stanowi asumpt do tego, aby renegocjować warunki umowy z kontrahentem, z uwzględnieniem nowej sytuacji i wytycznych właściwych organów państwowych. Jeśli jednak strony nie umówią się inaczej i nie uwzględnią nowych realiów prowadzenia prac np. budowalnych, to możliwe jest dochodzenie zastrzeżonych umownie kar. Poniżej przedstawiono kluczowe praktyczne aspekty związane z tą kwestią.
Zawarcie umów rachunków bankowych jest czynnością zwykłego zarządu, dlatego brak było podstaw, aby zakwestionować postanowienia uchwały w zakresie udzielenia pełnomocnictwa członkom zarządu do zakładania rachunków bankowych*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 22 stycznia 2020 r. (sygn. akt: I C 586/19)
Na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych podatnicy mają do dyspozycji stosunkowo niewielką paletę preferencji w podatku dochodowym. Zaliczyć do nich możemy m.in. możliwość jednorazowej amortyzacji czy uproszczone zaliczki na podatek. Do tego dochodzi zwolnienie z dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ale na ile jest to faktyczne zwolnienie – każda spółdzielnia/wspólnota powinna odpowiedzieć sobie sama, bazując na swoich danych. Przy czym przecież, co do zasady, gospodarka ta jest bezwynikowa, tzn. przychody z opłat eksploatacyjnych mają pokryć koszty. A w tych spółdzielniach/wspólnotach, w których są dodatkowe przychody z najmu lokali użytkowych i są one przeznaczane na pokrycie części kosztów potocznego GZM-u mamy do czynienia ze stratą, której dodatkowo nie możemy rozliczyć. Niemniej jednak, oprócz ww. opcji, od 2017 r. jest możliwość skorzystania z obniżonej stawki podatku dochodowego od osób prawnych.
Ósmego marca 2020 r. weszła w życie ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: specustawa). Koncentrowała się ona na regulacjach z zakresu zapobiegania oraz zwalczania zakażenia i rozprzestrzeniania się choroby zakaźnej u ludzi, wywołanej wirusem SARS-CoV-2.