Zarówno wspólnoty jak i spółdzielnie mieszkaniowe posiadają w swoich zasobach, oprócz lokali mieszkalnych, również lokale użytkowe. Z tytułu ich wynajmu generowane są dochody, które finalnie obniżają koszty eksploatacji ponoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych. W poniższym artykule przybliżono tematykę związaną z gospodarką lokalami użytkowymi, zarówno od strony formalno-prawnej, jak i podatkowo-rachunkowej.
Dział: Finanse
Z dniem 1 maja 2004 r. Rzeczpospolita Polska stała się członkiem Unii Europejskiej. Do swojego porządku prawnego przyjęliśmy wówczas dorobek unijny i Szóstą Dyrektywę VAT. Od tego czasu polską ustawę o VAT nowelizowano 60 razy. Liczne zmiany niewątpliwie utrudniają stosowanie przepisów podatkowych w praktyce. Naprzeciw tym problemom wychodzą interpretacje podatkowe oraz orzecznictwo sądowe. Poniżej przedstawiono najważniejsze spośród nich, których znajomość powinna ułatwić bieżącą pracę służb finansowo-księgowych.
W 2018 roku rząd przygotował nowelizację ustawy o podatku od towarów i usług, która przewiduje wprowadzenie na stałe stawek na poziomie 8 i 23% w 2019 roku i latach kolejnych. Ministerstwo Finansów ogłosiło również projekt ustawy o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa. Obie nowelizacje wprowadzają szereg istotnych zmian.
Wspólnotą mieszkaniową zarządza zarząd złożony z trzech członków. Podział obowiązków między członkami zarządu ma charakter umowny i sprowadza się do tego, że jedna osoba zajmuje się kwestiami finansowymi, druga sprawami technicznymi, a jej zakres obowiązków jest podpisany osobiście przez zarząd i osobę zajmującą się sprawami technicznymi, natomiast trzeci czło- nek reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Uchwałą nr 3/18 wspólnota ustaliła dla poszczególnych członków zarządu wynagrodzenie w zróżnicowanych kwotach. Jeden z członków zarządu, zajmujący się sprawami technicznymi, przez dwa miesiące faktycznie nie wykonywał swoich obowiązków (konsultował tylko telefonicznie swoją nieobecność), przebywając poza siedzibą wspólnoty. Czy za okres niewykonywania obowiązków członkowi zarządu odpowiedzialnemu za sprawy techniczne należy się wynagrodzenie? W tym czasie jego obowiązki wykonywali pozostali członkowie zarządu. Czy zarząd miał prawo podjąć decyzję o wstrzymaniu wypłaty wynagrodzenia temu członkowi za powyższy okres?
Jesteśmy zakładem gospodarki lokalowej i działamy w imieniu gminy jako administrator gminnego zasobu nieruchomości. Jako jeden z właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych dokonujemy płatności na fundusz eksploatacyjny i remontowy. Niestety w związku ze zbyt niskim budżetem nie regulujemy na bieżąco funduszu remontowego we wszystkich wspólnotach. Od nowego roku zarządca wspólnot, w których gmina ma swój udział, chce wprowadzić regulamin, który będzie wskazywał, że płatności na fundusz remontowy będą obowiązkowe dla wszystkich właścicieli we wspólnocie. Do tej pory w tych budynkach, gdzie nie regulowaliśmy na bieżąco f.r., a powstawał jakiś koszt (bo odbywał się remont), dostawaliśmy fakturę z kwotą proporcjonalną do naszego udziału we wspólnotach mieszkaniowych i ją opłacaliśmy. W związku z planowanymi zmianami powstaje pytanie: czy można wprowadzić taki regulamin, który będzie wymagał wpłacania przez wszystkich właścicieli zaliczek na fundusz remontowy?
Jesteśmy od niedawna właścicielem drogi wewnętrznej (długości ok. 300 m, tereny przemysłowe). W dziale III KW drogi wpisanych jest kilkanaście służebności przejazdu (nie są to służebności nieodpłatne) na rzecz właś-
cicieli okolicznych działek (są to różnego rodzaju firmy)? Jak przeprowadzić procedurę partycypacji uprawnionych do pokrywania kosztów eksploatacji drogi (czyszczenie, odśnieżanie, oświetlenie, remonty i modernizacje)? Jak przeprowadzić procedurę pobierania opłat za służebność przejazdu (jak obliczyć wysokość opłat, jakimi rządzą się one prawami)? Przez środek wzdłuż drogi biegnie napowietrzny ciepłociąg jednego z uprawnionych. Jak przeprowadzić procedurę pobierania opłat za służebność przesyłu (jak obliczyć wysokość opłat, jakimi rządzą się one prawami)?
W 2018 roku wprowadzono szereg zmian ustawowych, które obowiązują przy sporządzaniu podsumowań rocznych. Od 1 października 2018 r. sprawozdanie finansowe musi być sporządzone w postaci elektronicznej oraz opatrzone kwalifikowanym e-podpisem lub podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP, od 15 marca 2018 r. obowiązują nowe zasady przekazywania rocznych sprawozdań finansowych do KRS (spółdzielnie powinny mieć zawarte umowy z audytorem), a od 1 lipca 2018 r. należy przekazywać JPK organom podatkowym. O tych i innych ważnych zmianach wspominamy w niniejszym artykule.
W jednej ze wspólnot mieszkaniowych właścicielem kilku lokali jest przedsiębiorstwo. Od 2010 r. otrzymuje ono na każdy lokal osobną fakturę, a teraz żąda jednej faktury zbiorczej. Trudno będzie na podstawie jednej faktury przypisać wielkość wpłaty do konkretnego lokalu w przypadku mniejszej lub większej wpłaty.
Przed 2010 rokiem, gdy wystawialiśmy jedną fakturę i wpłaty były nieregularne, doszło do zadłużenia przedsiębiorstwa. Podczas sprawy sądowej przedstawiciel firmy zarzucił administratorowi, że nie regulował należności, gdyż nie było mu wiadomym, o jakie konkretnie lokale chodzi i za jakie okresy. Czy musimy wystawić jedną fakturę, czy wystawianie faktur na każdy lokal jest niezgodne z prawem? Wystawione faktury na każdy lokal dają czytelny obraz o zaliczkach i kosztach związanych z konkretnymi lokalami.
Mam problem w kwestii zarządzania nieruchomością przyległą do terenu wspólnoty mieszkaniowej. Mam podpisaną umowę dzierżawy terenu przyległego do trzech wspólnot mieszkaniowych, które w swoich zasobach mają ponad 50% lokali mieszkalnych. Teren ten ma służyć właścicielom tych wspólnot do zaspokojenia potrzeb bytowych, np. miejsca postojowe, śmietniki, zieleń, rekreacja. Mam obawy co do interpretacji przepisów podatku VAT. Czy po podpisaniu umowy dzierżawy podwórka dla wspólnot mieszkaniowych automatycznie staję się płatnikiem podatku VAT?
Część właścicieli złożyła podpis pod wypowiedzeniem ZUK-owi umowy o dostawę wody i odprowadzenie ścieków. Nie mając wyjścia, jako zarządca zawarłam umowę. Ale mam jeszcze drugi problem z ZUK-ie:
dyrektor postanowił, że wszyscy najemcy z wszystkich budynków w gminie za zużycie wody i odprowadzenie ścieków będą wpłacali opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, zamiast jak dotychczas do ZUK-u. Pomimo że informowałam dyrektora i jego pracowników, że żaden stosunek prawny nie łączy mnie jako zarządcę ani wspólnoty z najemcami, nakazał najemcom wpłacać na podane im przez ZUK rachunki bankowe wspólnot.
Mam wątpliwości, bo dotąd naliczenie opłat wraz z zadeklarowanymi m3 wody były przesyłane do ZUK-u, zakład przelewał całą kwotę na rachunek wspólnoty, a na koniec roku spisywaliśmy liczniki u właścicieli i najemców, a rozliczenie wody, tak jak i pozostałych kosztów, było przesyłane ZUK-owi. ZUK rozliczał się wówczas ze swoimi najemcami. Ponieważ nie chcę popełnić błędu, bo żadna inna gmina takiego systemu nie stosuje, pytam Państwa, czy to prawidłowa praktyka, czy mogę tego obowiązku nie przyjmować?
Na działce małej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy, w którym usytuowane są dwa garaże. Współwłaściciele posiadają udział w sprzedanych lokalach wraz z pomieszczeniami przynależnymi (do pomieszczeń przynależnych wliczają się również wymienione wyżej garaże). Jeden z właścicieli ma na własność tylko powierzchnię garażu i udział w częściach wspólnych.
Czy właściciele mogą podjąć decyzję, że osoba mająca na własność tylko garaż nie będzie uczestniczyła w żadnych kosztach nieruchomości wspólnej (eksploatacja i fundusz remontowy). Jeżeli tak, to jak powinien wyglądać taki zapis: zwykłe pismo czy też dokument – akt notarialny?
W przypadku braku możliwości podjęcia przez współwłaścicieli takiej decyzji rozumiem, że powierzchnia wraz z udziałem właściciela garażu powinna być rozliczana przez administratora lub zarządcę w utrzymaniu nieruchomości wspólnej i we wszystkich remontach?
We wspólnocie mieszkaniowej 70% właścicieli obecnych na zebraniu bez głosów sprzeciwu i wstrzymujących podjęło uchwałę, aby nadpłaty za c.o. wynikłe z rozliczenia przeznaczyć na modernizację kotłowni i remont instalacji c.o. Jeden z właścicieli chce zaskarżyć uchwałę. Co należałoby zrobić, aby sąd utrzymał uchwałę w mocy? Modernizacja będzie bowiem miała wpływ na oszczędność opału (kotłownia jest gazowa).