Dział: Finanse

W 2018 roku wprowadzono szereg zmian ustawowych, które obowiązują przy sporządzaniu podsumowań rocznych. Od 1 października 2018 r. sprawozdanie finansowe musi być sporządzone w postaci elektronicznej oraz opatrzone kwalifikowanym e-podpisem lub podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP, od 15 marca 2018 r. obowiązują nowe zasady przekazywania rocznych sprawozdań finansowych do KRS (spółdzielnie powinny mieć zawarte umowy z audytorem), a od 1 lipca 2018 r. należy przekazywać JPK organom podatkowym. O tych i innych ważnych zmianach wspominamy w niniejszym artykule.

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych właścicielem kilku lokali jest przedsiębiorstwo. Od 2010 r. otrzymuje ono na każdy lokal osobną fakturę, a teraz żąda jednej faktury zbiorczej. Trudno będzie na podstawie jednej faktury przypisać wielkość wpłaty do konkretnego lokalu w przypadku mniejszej lub większej wpłaty.

Przed 2010 rokiem, gdy wystawialiśmy jedną fakturę i wpłaty były nieregularne, doszło do zadłużenia przedsiębiorstwa. Podczas sprawy sądowej przedstawiciel firmy zarzucił administratorowi, że nie regulował należności, gdyż nie było mu wiadomym, o jakie konkretnie lokale chodzi i za jakie okresy. Czy musimy wystawić jedną fakturę, czy wystawianie faktur na każdy lokal jest niezgodne z prawem? Wystawione faktury na każdy lokal dają czytelny obraz o zaliczkach i kosztach związanych z konkretnymi lokalami.
 

Mam problem w kwestii zarządzania nieruchomością przyległą do terenu wspólnoty mieszkaniowej. Mam podpisaną umowę dzierżawy terenu przyległego do trzech wspólnot mieszkaniowych, które w swoich zasobach mają ponad 50% lokali mieszkalnych. Teren ten ma służyć właścicielom tych wspólnot do zaspokojenia potrzeb bytowych, np. miejsca postojowe, śmietniki, zieleń, rekreacja. Mam obawy co do interpretacji przepisów podatku VAT. Czy po podpisaniu umowy dzierżawy podwórka dla wspólnot mieszkaniowych automatycznie staję się płatnikiem podatku VAT?
 

Część właścicieli złożyła podpis pod wypowiedzeniem ZUK-owi umowy o dostawę wody i odprowadzenie ścieków. Nie mając wyjścia, jako zarządca zawarłam umowę. Ale mam jeszcze drugi problem z ZUK-ie: 
dyrektor postanowił, że wszyscy najemcy z wszystkich budynków w gminie za zużycie wody i odprowadzenie ścieków będą wpłacali opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, zamiast jak dotychczas do ZUK-u. Pomimo że informowałam dyrektora i jego pracowników, że żaden stosunek prawny nie łączy mnie jako zarządcę ani wspólnoty z najemcami, nakazał najemcom wpłacać na podane im przez ZUK rachunki bankowe wspólnot.

Mam wątpliwości, bo dotąd naliczenie opłat wraz z zadeklarowanymi m3 wody były przesyłane do ZUK-u, zakład przelewał całą kwotę na rachunek wspólnoty, a na koniec roku spisywaliśmy liczniki u właścicieli i najemców, a rozliczenie wody, tak jak i pozostałych kosztów, było przesyłane ZUK-owi. ZUK rozliczał się wówczas ze swoimi najemcami. Ponieważ nie chcę popełnić błędu, bo żadna inna gmina takiego systemu nie stosuje, pytam Państwa, czy to prawidłowa praktyka, czy mogę tego obowiązku nie przyjmować?

Na działce małej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy, w którym usytuowane są dwa garaże. Współwłaściciele posiadają udział w sprzedanych lokalach wraz z pomieszczeniami przynależnymi (do pomieszczeń przynależnych wliczają się również wymienione wyżej garaże). Jeden z właścicieli ma na własność tylko powierzchnię garażu i udział w częściach wspólnych.

Czy właściciele mogą podjąć decyzję, że osoba mająca na własność tylko garaż nie będzie uczestniczyła w żadnych kosztach nieruchomości wspólnej (eksploatacja i fundusz remontowy). Jeżeli tak, to jak powinien wyglądać taki zapis: zwykłe pismo czy też dokument – akt notarialny?

W przypadku braku możliwości podjęcia przez współwłaścicieli takiej decyzji rozumiem, że powierzchnia wraz z udziałem właściciela garażu powinna być rozliczana przez administratora lub zarządcę w utrzymaniu nieruchomości wspólnej i we wszystkich remontach?

We wspólnocie mieszkaniowej 70% właścicieli obecnych na zebraniu bez głosów sprzeciwu i wstrzymujących podjęło uchwałę, aby nadpłaty za c.o. wynikłe z rozliczenia przeznaczyć na modernizację kotłowni i remont instalacji c.o. Jeden z właścicieli chce zaskarżyć uchwałę. Co należałoby zrobić, aby sąd utrzymał uchwałę w mocy? Modernizacja będzie bowiem miała wpływ na oszczędność opału (kotłownia jest gazowa).
 

Reprezentuję zarząd wspólnoty, która powstała w wyniku wydzielenia nieruchomości ze spółdzielni mieszkaniowej. W budynku wielolokalowym oprócz 17 lokali mieszkalnych jest lokal użytkowy o innej wysokości, wyższy kubaturowo niż lokale mieszkalne. W nieruchomości jest jeszcze 20% lokali niewyodrębnionych. które pozostały w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Domaga się ona rozliczenia kosztów zakupu ciepła według kubatury, a nie powierzchni użytkowej. Budynek ma łącznie 1400 m2, a lokal użytkowy 120 m2. Czy wspólnota może wybrać metodę rozliczenia ciepła w budynku wielolokalowym, gdzie użytkownicy nie są rozliczani z podzielników ciepła? Czy spółdzielnia ma rację, że takie rozliczenie powinno być sporządzone w stosunku do kubatury? Właściciele są zgodni co do rozliczenia kosztów ciepła zgodnie z powierzchnią użytkową lokali.

Jeżeli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na remont lub termomodernizację, to czy po powstaniu wspólnoty będzie ona dochodziła należności od właścicieli lokali, czy sceduje spłatę kredytu na nowo powstałą wspólnotę?

Jak zmieniła się, po nowelizacji ustawy o SM, sytuacja spółdzielców posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w przypadku chęci sprzedaży lokalu w budynku, na który zaciągnięto kredyt na termomodernizację?