Reprezentuję zarząd wspólnoty, która powstała w wyniku wydzielenia nieruchomości ze spółdzielni mieszkaniowej. W budynku wielolokalowym oprócz 17 lokali mieszkalnych jest lokal użytkowy o innej wysokości, wyższy kubaturowo niż lokale mieszkalne. W nieruchomości jest jeszcze 20% lokali niewyodrębnionych. które pozostały w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Domaga się ona rozliczenia kosztów zakupu ciepła według kubatury, a nie powierzchni użytkowej. Budynek ma łącznie 1400 m2, a lokal użytkowy 120 m2. Czy wspólnota może wybrać metodę rozliczenia ciepła w budynku wielolokalowym, gdzie użytkownicy nie są rozliczani z podzielników ciepła? Czy spółdzielnia ma rację, że takie rozliczenie powinno być sporządzone w stosunku do kubatury? Właściciele są zgodni co do rozliczenia kosztów ciepła zgodnie z powierzchnią użytkową lokali.
Dział: Finanse
Jeżeli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na remont lub termomodernizację, to czy po powstaniu wspólnoty będzie ona dochodziła należności od właścicieli lokali, czy sceduje spłatę kredytu na nowo powstałą wspólnotę?
Jak zmieniła się, po nowelizacji ustawy o SM, sytuacja spółdzielców posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w przypadku chęci sprzedaży lokalu w budynku, na który zaciągnięto kredyt na termomodernizację?
Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości położonej na terenach wiejskich była przez wiele lat pod zarządem spółdzielni mieszkaniowo-eksploatacyjnej, która została utworzona celem obsługi nieruchomości przekazanych jej przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Po wyłączeniu spod zarządu spółdzielni, wspólnota zawarła z nią umowę dzierżawy kotłowni, która była własnością spółdzielni. Wszelkie próby jej odzyskania nie przyniosły skutku, gdyż jest to budynek nieprzynależny do nieruchomości wspólnoty i przekazany spółdzielni aktem notarialnym. Ze względu na stan prawny i finansowy spółdzielnia została postawiona w stan likwidacji. Rozmowy dotyczące wykupu kotłowni były prowadzone z ostatnim likwidatorem spółdzielni w lipcu 2017 roku. Od tego czasu spółdzielnia nie funkcjonuje, tzn. nie ma siedziby, pracowników ani osoby ją reprezentującej. Likwidator zrezygnował z pełnienia tej funkcji. Jakie kroki może podjąć wspólnota w celu wykupu kotłowni i uregulowania jej statusu prawnego? Tym bardziej, że jej stan techniczny zagraża bezpieczeństwu mieszkańców i wymaga wielu nakładów na jej modernizacje, a to wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu przez Wspólnotę, która nie jest jej właścicielem. Na tym terenie nie ma możliwości zapewnienia innego systemu grzewczego niż kotłownia węglowa.
Spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego, w którym mieszka dłużnik z wysokim długiem (ponad 40 000 zł). Dłużnikowi temu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Egzekucja komornicza z tego prawa z powodu braku nabywców nie przyniosła rezultatu, a spółdzielnia nie zamierza przejmować tego lokalu na własność w postępowaniu egzekucyjnym.
Czy w takiej sytuacji spółdzielnia może w porozumieniu z dłużnikiem kupić od niego własnościowe prawo, rozliczając w cenie sprzedaży zadłużenie, a następnie wynająć to mieszkanie byłemu dłużnikowi lub innej osobie?
Czy po takim zakupie spółdzielni będzie przysługiwać spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, czy też prawo to wygaśnie wskutek konfuzji, gdyż podmiotem tego prawa stanie się spółdzielnia jako podmiot posiadający silniejsze prawo własności.
Czy wówczas lokal ten nie będzie miał już statusu prawa własnościowego, ale będzie przedmiotem prawa odrębnej własności przysługującej spółdzielni?
Wspólnota planuje utworzenie funduszu na cele związane z wynagradzaniem prawnika i regulowaniem opłat w sądzie, ponieważ nosi się z zamiarem skierowania sprawy do sądu przeciwko wykonawcy usługi docieplenia budynku. Czy podjęta stosowną uchwałą zaliczka powinna być oszacowana zgodnie z posiadanym udziałem czy od lokalu (np. 5 zł od lokalu miesięcznie)?
Właściciel chce wynająć mieszkanie firmie dla jej pracowników. Czy wspólnota mieszkaniowa może wystawić fakturę bezpośrednio na tę firmę? Właściciel informował, że podpisze z nimi umowę, na podstawie której byłaby możliwość wystawienia faktury dla firmy. Co taka umowa musi zawierać? Czy mając umowę między nimi, mogę zastosować się do niej?
Wspólnota mieszkaniowa składa się z ośmiu budynków posadowionych na tej samej działce. Cztery z nich to budynki czterolokalowe ze wspólną klatką schodową, pozostałe cztery to zabudowa szeregowa z czterema domami w jednym segmencie, z których każdy ma odzielne wejście. Wszyscy właściciele wnoszą zaliczki na utrzymanie części wspólnych, np. utrzymanie terenów zielonych, wywóz szamba, wspólną energię elektryczną itp. Nierozwiązana pozostaje kwestia remontów. Wspólnota nie ma wyodrębnionego funduszu remontowego. W przypadku omawianego osiedla właściciele domów szeregowych wykonywali remonty (np. dachu czy elewacji) na własny koszt (jako że dach czy elewacja konkretnego domu jednorodzinnego w szeregowcu służy wyłącznie do użytku jednego właściciela). Natomiast budynki czterolokalowe z klatkami schodowymi wykazują potrzeby remontowe, ale nie ma na to wystarczających funduszy. Czy legalne jest podjęcie uchwały regulującej kwestie finansowania remontów na osiedlu, która zezwalałaby na utworzenie tzw. subkont na rachunku ogólnym wspólnoty, dedykowanych poszczególnym budynkom? Czy za pośrednictwem wspólnoty można zaciągnąć kredyt na sfinansowanie remontu danego budynku, przy czym raty pokrywane będą tylko ze środków subkonta nieruchomości remontowanej? (oczywiście jeżeli bank dopuści takie rozwiązanie).
Proszę o udzielenie porady prawnej w następującej sprawie. Pomiędzy dwoma osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostała nadpłata z rozliczenia poprzedniego właściciela, której nie ma komu przekazać. Jak w takim przypadku postąpić? Czy jest jakiś okres, po którym wspólnota może zaliczyć to jako swój przychód, czy może też należy wystąpić do sądu, aby zamknąć temat środków finansowych zasilających konto wspólnoty, a niebędących jej własnością?
W jednej ze wspólnot zapłaciliś-my do US podatek CIT-8 (22,00 zł) z odsetek od środków zgromadzonych na koncie. Zakwestionował to jeden z członków zarządu, twierdząc, że odsetki powinny być pomniejszone o prowizję bankową, która w tym przypadku przewyższa uzyskane odsetki. Powołuje się on na interpretację US. Co z tym zrobić?
Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy. W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Kilka lat temu na wyodrębnionych działkach pod dwoma budynkami wielorodzinnymi dokonano przekształcenia prawa własności gruntu. Uczestniczyło w tym 50 właścicieli lokali wyodrębnionych i spółdzielnia w imieniu 30 właścicieli spółdzielczych własnościowych. Wszyscy ponieśli wówczas koszty sporządzenia aktów notarialnych. Niestety, bez podziału pozostała trzecia działka niezabudowana, okalająca dwa bloki (teren zielony), stanowiąca własność spółdzielni. W związku z postępującym procesem zmierzającym do likwidacji spółdzielni obecnie jest wola większości na jej podział na wszystkich 80 właścicieli, zapewniający wspólne użytkowanie i utrzymanie tego terenu. Czy w wyniku takiej operacji konieczne będzie sporządzenie dodatkowych kilkudziesięciu aktów notarialnych?
Pomiędzy dwiema osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po pewnym czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostało np. 50 zł. nadpłaty z rozliczenia poprzedniego właściciela, której to kwoty nie ma komu przekazać. Jak postąpić w takim przypadku?
Jesteśmy dwiema wspólnotami obok siebie. W akcie notarialnym mamy służebność do śmietnika, miejsc parkingowych i wjazdu, jest też jedno miejsce dla inwalidy na części drugiej wspólnoty, do wspólnego użytku obu wspólnot. Ta druga wspólnota zlikwidowała to miejsce, argumentując to tym, że musieli poszerzyć swoje miejsca parkingowe, bo – ich zdaniem – były za małe. Czyli, mimo że mieliśmy to miejsce do wspólnego użytku, obecnie, bez naszej zgody, zostało zlikwidowane. Proszę o odpowiedź, czy mieli do tego prawo. Co możemy w tej chwili zrobić i czy powinni mieć zgodę inspektora nadzoru? Druga wspólnota twierdzi, że na swoim terenie mogą robić, co chcą, nie informując nikogo.