Problemy z funkcjonowaniem systemów wentylacji grawitacyjnej w budynkach wielorodzinnych to częsty przedmiot decyzji nadzoru budowlanego. Wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowienie dotyczące obowiązku montażu nawiewników okiennych w celu przywrócenia prawidłowego przepływu powietrza pokazuje, jak skomplikowane mogą być spory o poprawne działanie przewodów kominowych oraz zakres odpowiedzialności wspólnot i właścicieli lokali. Czy decyzje organów i sądów zmierzają ku skuteczniejszemu egzekwowaniu przepisów?
Autor: Agnieszka Żelazna
„Czynności zachowawcze” wprowadzono do przepisów Kodeksu cywilnego, ale bez bliższego dookreślenia. Zgodnie z art. 209 każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
W wypadkach wskazanych przepisami ustawy o własności lokali[1] ustawodawca dopuścił możliwość ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego w celu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej.
Przepisy ustawy o własności lokali[1] przewidują dwa przypadki, w których zebranie właścicieli lokali może zostać zwołane przez samych właścicieli, a więc bez inicjatywy w tym zakresie zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. Dotyczy to zarówno zwołania zebrania rocznego w sytuacji, gdy nie zostało ono zwołane w terminie ustawowym przez organ lub osoby uprawnione, jak też każdego innego niż roczne zebrania właścicieli lokali, które zwoływane jest wówczas jednak na ich wniosek. I ten drugi przypadek zostanie omówiony w niniejszym artykule.
Przepisy ustawy o własności lokali[1] nakładają na zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. – opisany w przepisach dość ogólnie – obowiązek prowadzenia dla każdej nieruchomości ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Do jakich jednak czynności zobowiązany jest w związku z tym zarząd (zarządca) wspólnoty i w jaki sposób obowiązki te winny być realizowane w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami?
Sprawa dotyczy połączenia przez inwestora sąsiadujących ze sobą mieszkań na tej samej kondygnacji we wspólnocie mieszkaniowej (45 lokali). Połączenie miałoby polegać na wykonaniu otworu wielkości drzwi. Mieszkania stanowią i będą stanowiły odrębność prawną – osobne KW. Wykonanie otworu nie będzie się wiązało, w ocenie inwestora, z naruszaniem części wspólnej nieruchomości (okna, drzwi, ściany zewnętrzne). Przejście miałoby jednak zostać wykonane w jednej z wewnętrznych ścian konstrukcyjnych budynku na podstawie dokumentacji utworzonej przez uprawnionego inżyniera budowlanego.
Na podstawie obowiązujących przepisów w zasobach spółdzielni mieszkaniowej może dojść do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej ze wszystkimi wynikającymi z tego tytułu skutkami prawnymi. Jednym z nich może być nawet likwidacja samej spółdzielni mieszkaniowej. W niniejszym artykule omówione zostaną regulacje ustawowe dotyczące trybu i sposobu likwidacji spółdzielni.
Częstokroć zdarza się, iż odbiorcy ciepła rozważają zmianę określonej w umowie na dostawę ciepła i zamówionej mocy cieplnej, która przestała odpowiadać ich potrzebom. Sytuacja jest prosta, gdy umowa przewiduje – dogodne dla odbiorcy – warunki i terminy zmiany. Gorzej, gdy warunki określone w umowie nie odpowiadają w tym zakresie potrzebom odbiorcy, a dostawca ciepła nie jest skłonny do zawarcia aneksu na warunkach zaproponowanych przez odbiorcę.
Przepisy u.w.l przewidują trzy samodzielne i niezależne od siebie tryby ustanawiania odrębnej własności lokali, tj. w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność1. Poniżej omówione zostaną wszystkie powyższe sposoby.
Garaże we wspólnotach mieszkaniowych, oprócz pełnienia funkcji praktycznej i organizacyjnej, stanowią dziś także element estetyczny otoczenia. Analizując ich znaczenie, warto przyjrzeć się najczęściej spotykanym wyzwaniom, jakie stawiają przed zarządcami wspólnot mieszkaniowych i ich mieszkańcami.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 19 stycznia 2024 r.1, nie można zgodzić się ze stanowiskiem, ŻE miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby stwarzał podstawę do zastosowania instytucji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, musi nie tylko dopuszczać realizację danego celu publicznego, ale też w sposób precyzyjny określać lokalizację takiej inwestycji przez wskazanie nieruchomości, przez które ma ona przebiegać, oraz granic terenu, jaki może być pod nią zajęty, co oznacza, że w planie powinien zostać ustalony jej przebieg.