Zarząd lub zarządca jest zobowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, którego przedmiotem powinno być w szczególności sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. W tej sytuacji w wielu przypadkach pojawia się pytanie – czy projekt uchwały ma być podpisany przez zarząd, czy nie?
Autor: Agnieszka Żelazna
Przepisy ustawy o własności lokali umożliwiają aktualnie – pominięte w pierwotnym brzmieniu przepisów tej ustawy – uwzględnienie również cząstkowego udziału współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej przy podejmowaniu uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych wprowadziła szereg zmian dotyczących każdej sfery naszego życia. Kolejna ustawa – tzw. tarcza antykryzysowa – wprowadza kolejne, nieuwzględnione wcześniej zasady.
W wyroku z dnia 18 grudnia 2019 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że ciążący na właścicielu budynku (obiektu budowlanego lub terenu) obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej nie może być utożsamiany z nadaniem temu właścicielowi uprawnień do ingerowania we własność sąsiednich nieruchomości w celu zapewnienia ochrony przeciwpożarowej i przygotowania budynku do prowadzenia akcji ratowniczej.
Co zrobić w sytuacji, gdy we wspólnocie zaistnieje konieczność przeprowadzenia konserwacji lub remontu budynku, a najemca nie umożliwia dostępu do swojego lokalu?
Stosownie do art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej: UWL), uchwalenie rocznego (a właściwie przyszłorocznego) planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu jest obligatoryjnym elementem tzw. corocznego zebrania właścicieli lokali.
W postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że w sytuacji, gdy skarżący są właścicielami (lub współwłaścicielami) różnych nieruchomości lokalowych we wspólnocie mieszkaniowej, to ich skarga (skargi) nie dotyczy wspólnych dla nich praw i obowiązków, co skutkuje obowiązkiem uiszczenia wpisu od wniesionej skargi z osobna, przez każdego z właścicieli.
*Ustawa z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.).
Przepisy u.w.l przewidują trzy samodzielne i niezależne od siebie tryby ustanawiania odrębnej własności lokali, tj. w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność*. Poniżej omówione zostaną wszystkie powyższe sposoby.
W uchwale z 8 marca 2019 r.1 Sąd Najwyższy rozstrzygnął ostatecznie, że uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali – mimo różnych zapatrywań w tym względzie przedstawianych dotychczas zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie – może być zaskarżona z powodu jej niezgodności z prawem tylko i wyłącznie na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Poniżej omówiono przesłanki, na których oparte zostało powyższe zapatrywanie.