Przepisy prawa1 wymieniają wśród praw spółdzielczych – obok spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – również spółdzielcze prawo lokatorskie. Prawo to jest prawem niezbywanym i nie podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Jednocześnie prawo to może ustać w drodze jego wygaśnięcia.
Autor: Agnieszka Żelazna
Radca prawny, członek OIRP we Wrocławiu oraz wspólnik w LexCertus Kancelaria Radców Prawnych Żelazna i Tejszerska–Siwińska s.c. www.lexcertus.pl
W wyroku z dnia 18 marca 2021 r.2 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż zasadą jest, że w sprawach z zakresu prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną, stroną postępowania jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje zarząd, a jako wyjątek – uznanie za stronę tego postępowania, niezależnie od występującej w tym postępowaniu wspólnoty, właściciela lokalu, który wykaże się własnym, indywidualnym interesem prawnym. Pogląd ten odpowiednio dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych.
Przepisy o ochronie praw lokatorów1 nakładają na sądy orzekające w sprawach o eksmisję obligatoryjne zawarcie w orzeczeniu wydawanym w sprawie postanowienia o przysługiwaniu (bądź też nie) osobie eksmitowanej uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej: lokalu socjalnego).
Problem dotyczy Wspólnoty Mieszkaniowej – chodzi o wypowiedzenie umowy Zarządcy (firma zewnętrzna wpisana w akt przez dewelopera) ustanowionego w formie aktu notarialnego (został powołany nowy Zarząd właścicielki i odwołana dotychczasowa firma, która sprawowała zarząd powierzony, wszystko zostało podjęte w drodze uchwały, mamy protokół od notariusza). Zadane pytanie dotyczy tylko kwestii wypowiedzenia umowy zarządcy. Czy wystarczy mu przekazać wypowiedzenie podpisane przez nowy zarząd (w treści nawiązujemy, że został powołany zarząd w drodze uchwały)? Zatem czy do tego wypowiedzenia trzeba jeszcze dołączyć podjęte uchwały i akt notarialny? Czy jest to konieczne/wymóg, że musimy przekazać podjęte uchwały i akt notarialny?
Jeżeli na terenie ogródka przynależnego do lokalu rośnie drzewo i właściciel lokalu, który ma wyłączne prawo do korzystania z ogródka będącego częścią wspólną nieruchomości, chce rzeczone drzewo wyciąć, to jaka jest do tego ścieżka formalna? Kto składa wniosek o wycinkę drzewa – właściciel lokalu czy wspólnota?
W jaki sposób formalnie przekształcić poddasze budynku z nieużytkowego na użytkowe w budynku znajdującym się w rejestrze zabytków?
Przepisy u.w.l.1 umożliwiają ustanowienie odrębnej własności lokalu – co do zasady – na trzy sposoby. Jednym z nich jest wyodrębnienie tej własności w postępowaniu sądowym na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
W wyroku z dnia 4 marca 2021 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż nałożenie na zarządcę lokali obowiązku polegającego na przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym, wobec samowolnej zmiany sposobu ich użytkowania na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej, jest możliwe dopiero wówczas, jeżeli z materiału dowodowego, zgromadzonego przez organy Nadzoru Budowlanego, będzie wynikało, że zarządca ten faktycznie zarządza tymi lokalami w imieniu właścicieli, tj. gospodaruje nimi, sprząta, czy też pobiera za ich utrzymanie stosowne opłaty.
Wspólnota przeprowadziła 12 lat temu remont elewacji. Remont był nadzorowany przez inspektora nadzoru. Okazało się, że remont został przeprowadzony niezgodnie z projektem, styropian został przyklejony i niewłaściwie zakołkowany. Pytanie, czy po tak długim czasie można formułować jakieś roszczenie do wykonawcy lub inspektora nadzoru?
W wyroku z dnia 21 stycznia 2021 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że organ Nadzoru Budowlanego ma możliwość nałożenia na właściciela lub zarządcę budynku obowiązku dostarczenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz dotyczących stanu technicznego budynku. Pomimo, że organ ten zatrudnia pracowników posiadających zwykle ponadprzeciętną wiedzę z zakresu budownictwa, którzy mogą, co do zasady, samodzielnie dokonywać ustaleń w przedmiocie „stanu technicznego” budynku, to jednakże, gdy wiedza pracowników organu nadzoru budowlanego i środki, którymi dysponują, nie są wystarczające do samodzielnego poczynienia ustaleń faktycznych niezbędnych do wydania rozstrzygnięcia, dostarczenie wskazanych ocen technicznych lub ekspertyz może zostać nałożone na uczestnika procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.
Przepisy u.s.m.1 wymieniają wśród praw spółdzielczych, obok spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, również spółdzielcze prawo własnościowe. Prawo to, nie będąc jednocześnie prawem własności, wymienione zostało w katalogu ograniczonych praw rzeczowych.
Czy deweloper potrzebuje jakiejś umowy z zarządem powierzonym, czy też wystarczy jedynie uchwała wspólnoty? Czy uchwała może zostać podjęta przez dewelopera i pierwszego właściciela?