Przepisy u.s.m.1 zawierają szczególną regulację związaną z zasadami wykonywania zarządu nieruchomościami, które dotychczas stanowiły w całości mienie spółdzielni, a z czasem – na skutek wyodrębnienia i sprzedaży indywidualnych lokali – stały się w części własnością prywatną. W razie sprzedaży pierwszego lokalu w budynku spółdzielczym, zarząd nieruchomością stanowiącą już jedynie współwłasność spółdzielni, wykonywany jest przez nią jako zarząd powierzony, z uwzględnieniem jednak ograniczeń przewidzianych przez ustawodawcę.
Autor: Agnieszka Żelazna
Pytanie dotyczy Wspólnoty Mieszkaniowej: w hali garażowej są przecieki i akurat woda kapie na kilka miejsc postojowych, a tym samym na samochodu stojące na tych miejscach. Właściciele tych miejsc zwrócili się do mnie jako Administratora o pomoc. Napisałem oficjalne pismo z wezwaniem do usunięcia wad z tytułu rękojmi, jednak deweloper ani nie odpisał na te pismo ani nie dokonał naprawy. Budynek jest w czasie rękojmi. Minęło już trochę czasu, a dodatkowo niestety kontakt z deweloperem jest utrudniony. Właściciele mówią, że kapiąca woda pozostawia trwałe ślady na ich samochodach. Co możemy zrobić w takiej sytuacji, możemy to gdzieś zgłosić, np. do PINB-u?
Wspólnota mieszkaniowa dysponuje gruntem. Jeden z członków wspólnoty wystąpił o wydzierżawienie odpłatne kawałka gruntu, który przylega do jego okien (lokal na parterze). Chciałby na nim posadzić jakieś warzywa. Czy Zarząd może podpisać umowę dzierżawy, jak również ustanowić samodzielnie wysokość wynagrodzenia za dzierżawę?
W wyroku z dnia 29 stycznia 2021 r.1 Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż instytucję spółdzielczej zamiany mieszkań można wiązać wyłącznie z czynnościami podejmowanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe i ich członków, zmierzającymi do dysponowania zasobami lokalowymi spółdzielni w sposób odpowiadający potrzebom członków spółdzielni.
W wyroku z dnia 14 stycznia 2021 r.1 Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż prowadzenie wielu czynności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej przez prowadzącego sprawy tej wspólnoty bez zlecenia nie może ustać przed faktycznym przejęciem ich wykonywania przez samą wspólnotę.
Jak powinno prawidłowo wyglądać ustanowienie zarządu powierzonego przez dewelopera? Czy deweloper potrzebuje jakiejś umowy z zarządem powierzonym, czy też wystarczy jedynie uchwała wspólnoty. Czy uchwała może zostać podjęta przez dewelopera i pierwszego właściciela?
Spółdzielnia Mieszkaniowa na prośbę mieszkańca zamontowała daszki nad dwoma balkonami na ostatniej kondygnacji. Teraz mieszkańcy z tych lokali, którzy mają spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu, żądają utrzymania bieżącego tych instalacji. I tu pojawia się pytanie, czy utrzymanie tych instalacji należy do spółdzielni i czy spółdzielnia może je zdemontować? Daszki nie chronią elewacji, a jedynie okładzinę balkonową, zatem czy można je traktować jako należące do właściciela lokalu?
Przepisy prawa1 wymieniają wśród praw spółdzielczych – obok spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – również spółdzielcze prawo lokatorskie. Prawo to jest prawem niezbywanym i nie podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Jednocześnie prawo to może ustać w drodze jego wygaśnięcia.
W wyroku z dnia 18 marca 2021 r.2 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż zasadą jest, że w sprawach z zakresu prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną, stroną postępowania jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje zarząd, a jako wyjątek – uznanie za stronę tego postępowania, niezależnie od występującej w tym postępowaniu wspólnoty, właściciela lokalu, który wykaże się własnym, indywidualnym interesem prawnym. Pogląd ten odpowiednio dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych.
Przepisy o ochronie praw lokatorów1 nakładają na sądy orzekające w sprawach o eksmisję obligatoryjne zawarcie w orzeczeniu wydawanym w sprawie postanowienia o przysługiwaniu (bądź też nie) osobie eksmitowanej uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej: lokalu socjalnego).
Problem dotyczy Wspólnoty Mieszkaniowej – chodzi o wypowiedzenie umowy Zarządcy (firma zewnętrzna wpisana w akt przez dewelopera) ustanowionego w formie aktu notarialnego (został powołany nowy Zarząd właścicielki i odwołana dotychczasowa firma, która sprawowała zarząd powierzony, wszystko zostało podjęte w drodze uchwały, mamy protokół od notariusza). Zadane pytanie dotyczy tylko kwestii wypowiedzenia umowy zarządcy. Czy wystarczy mu przekazać wypowiedzenie podpisane przez nowy zarząd (w treści nawiązujemy, że został powołany zarząd w drodze uchwały)? Zatem czy do tego wypowiedzenia trzeba jeszcze dołączyć podjęte uchwały i akt notarialny? Czy jest to konieczne/wymóg, że musimy przekazać podjęte uchwały i akt notarialny?
Jeżeli na terenie ogródka przynależnego do lokalu rośnie drzewo i właściciel lokalu, który ma wyłączne prawo do korzystania z ogródka będącego częścią wspólną nieruchomości, chce rzeczone drzewo wyciąć, to jaka jest do tego ścieżka formalna? Kto składa wniosek o wycinkę drzewa – właściciel lokalu czy wspólnota?