Proszę o udzielenie porady prawnej w następującej sprawie. Pomiędzy dwoma osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostała nadpłata z rozliczenia poprzedniego właściciela, której nie ma komu przekazać. Jak w takim przypadku postąpić? Czy jest jakiś okres, po którym wspólnota może zaliczyć to jako swój przychód, czy może też należy wystąpić do sądu, aby zamknąć temat środków finansowych zasilających konto wspólnoty, a niebędących jej własnością?
Kategoria: Artykuł
Nałożenie obowiązku dokonywania wpłat na fundusz związany z kosztami procesu wytoczonego w oparciu o przelane roszczenia na wszystkich właścicieli niewątpliwie narusza interesy właścicieli niezawierających umów cesji. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie V Wydział Cywilny z dnia 21 czerwca 2018 r. (sygn. akt: V ACa 1413/17)
Najem lokali użytkowych przy jednoczesnym obciążaniu najemców opłatami z tytułu zużycia mediów stanowią odrębne świadczenia, tj. najem lokali oraz dostawę towarów energii cieplnej i świadczenie usług (dostarczenia ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzania ścieków – kanalizacji). Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2018 r. (sygn. akt: 0114-KDIP1-1.4012.329.2018.1.AM)
Zarządzam wspólnotą mieszkaniową, która liczy 7 lokali, z czego gmina jest właścicielem 4 lokali. Gmina posiada 62,91% udziałów, natomiast pozostali właściciele lokali wyodrębnionych posiadają 37%. Razem udziałów jest 99,91% i nie zamykają się w 100%. Czy gmina samodzielnie mogła podjąć uchwałę o wyborze nowego zarządcy, którą sporządził „nowy” zarządca? Czy taka uchwała ma moc prawną, gdy tylko głosowała za nią gmina (62,91%)? Do głosowania nie zostali zaproszeni ani powiadomieni pozostali właściciele lokali wyodrębnionych. Moje wątpliwości budzi także złożenie wypowiedzenia dla mnie jako zarządcy podpisane tylko przez gminę. Ponieważ pozostali właściciele nie zgodzili się ani z wypowiedzeniem umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną, ani ze zmianą zarządcy, złożyli wniosek o żądanie głosowania według zasady „1 właściciel 1 głos”. Uchwała została podjęta dwoma głosami „za”. Gmina nie głosowała, bo ta uchwała jeszcze nie została jej dostarczona w trybie indywidualnego zbierania głosów, ale nawet gdyby głosowała przeciw, zostałaby podjęta. Powiadomiono mnie, że gmina jako jedyna podpisała się za podjęciem uchwały oraz jako jedyna zawarła i podpisała umowę z nowym zarządcą. Dwóch właś-
cicieli jest zdezorientowanych, a ja nie wiem, czy praktycznie jeszcze zarządzam? Chcielibyśmy uniknąć drogi sądowej. Co można zrobić w tej sprawie?
Na zebraniu rocznym ustalono, że mieszkańcy będą kosić trawę przy swoim budynku. Jedna pani od lat kosi pewną część trawnika, a o drugą część dbał inny pan. Obecnie nie chce on kosić za darmo. Skutek jest taki, że tylko połowa terenu jest zadbana. Chcę zwołać zebranie w trybie pilnym. Spośród dziesięciu mieszkańców tylko jedna osoba kosi trawę. Mieszkańcy nie chcą zatrudniać nikogo z zewnątrz, ponieważ to wiąże się z kosztami. Czy mogę obciążać w jakiś sposób tych, którzy nie robią nic, albo obniżyć na przykład o 50 złotych opłaty osobie, która będzie się angażować? Jaką przyjąć uchwałę, aby rozwiązać wskazany problem.
Jakie są inne możliwości?
Co zrobić, gdy lokator ma zabudowaną instalację gazową? Jakie pismo zastosować bądź oświadczenie (wysłane pocztą za potwierdzeniem odbioru), by zarząd nie miał problemów z tego tytułu? Czy na wymianę instalacji gazowej w mieszkaniu trzeba mieć pozwolenie?
Czy członkowie rady nadzorczej Spółdzielni, a także inni właściciele lokali mogą żądać przesłania na podany adres e-mail kopii wszelkich dokumentów? Pełnomocnik zarządu spółdzielni, którego firma prowadzi księgowość i zajmuje się sprawami administracyjnymi spółdzielni, stwierdził, że nie jest to już możliwe w związku z obowiązującymi od 25 maja przepisami RODO. Na posiedzeniu rady nadzorczej, w którym uczestniczyli zaproszeni członkowie zarządu spółdzielni, poinformował obecnych, że nie ogranicza dostępu do wszelkich dokumentów, ale tylko w siedzibie swojej firmy. Część z nich, niezawierająca danych osobowych, może być przesyłana elektronicznie, jak dotychczas, natomiast dostarczanie ich drogą elektroniczną na podane adresy e-mail jest wykluczone w przypadku dokumentów zawierających takie dane.
Pomimo wglądu do nich w siedzibie jego firmy wykluczone jest ich fotografowanie lub sporządzanie notatek, w których mogłyby się znajdować dane osobowe. Czy taka interpretacja RODO jest właściwa?
Pytanie dotyczy prawidłowego wpisania do książki obiektu budowlanego następujących prac, które są zawarte w protokole z kontroli technicznej obiektu zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
wymiana szyby frontowej – po kontroli zlecono jej wymianę firmie zewnętrznej. Otrzymałem protokół odbioru z tej pracy. Skoro nie sporządzałem żadnej ekspertyzy/opinii, czy mogę nie wpisywać tego zdarzenia do tablicy 6 i 7, a uzupełnić tylko tablice 8 i 9?
uzupełnienie pokrywki puszek złączy instalacji odgromowej na froncie budynku – sytuacja taka sama, jak opisana wyżej, czyli od razu zlecono wykonanie prac firmie zewnętrznej. Jest protokół odbioru tych prac. Czy wystarczy uzupełnić w KOB tablicę 8 i 9, czy należy też uzupełnić tablicę 6 i 7?
w Protokole z kontroli znalazły się jeszcze takie zalecenia jak: uzupełnić piktogram „wyjście ewakuacyjne” nad drzwiami, wpusty deszczowe utrzymywać w czystości.
Czy takie zalecenia traktować jako remont i wpisywać do KOB, czy też jako prace konserwacyjne, które trzeba zrobić, ale do KOB już ich nie wpisywać? Jeśli trzeba wpisać, to do których tablic?
W lutym spółdzielnia mieszkaniowa miała dodatkowe walne zgromadzenie członków. Głównym punktem porządku obrad było przyjęcie uchwały w sprawie przekazania sieci wodociągowej zlokalizowanej na terenie osiedla mieszkaniowego na rzecz miejskiego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji. Drugim miały być wybory uzupełniające do rady nadzorczej. Punkt ten został skreślony z porządku walnego zgromadzenia.
Podczas wydawania mandatów członkom, jeden z nich wszedł na salę i przed stolikiem osób wydających mandaty do głosowania wyjął kilkanaście pełnomocnictw in blanco, podpisanych przez członków udzielających pełnomocnictwa. Od swoich znajomych prosił dowody osobiste i wpisywał ich dane w celu otrzymania (wyłudzenia) mandatu). Wśród wypisanych pełnomocnictw były też pełnomocnictwa osób niebędących członkami, co skutkowało niewydaniem dodatkowego mandatu do głosowania. W sumie wydał ok. 15 pełnomocnictw, gdy zwróciłem mu uwagę, że jest to bezprawne. Otrzymałem odpowiedź, że nie mam racji. Zaznaczam, że ten członek na poprzednich walnych zgromadzeniach określał się jako „prawnik”.
W związku z zaistniałą sytuacją proszę o odpowiedź: czy członek może posiadać zgodnie z prawem kilkanaście pełnomocnictw in blanco różnych członków i przekazywać je osobom trzecim? Jeżeli nie, to w jaki sposób należy tę sprawę rozwiązać, aby nie powtórzyła się na następnym walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej?
Czy zgodnie z prawem członek rady nadzorczej może reprezentować członka spółdzielni, korzystając z pełnomocnictwa?
Prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów, których nie można przypisać do konkretnych źródeł przychodów, w celu ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania rozliczyć należy w sposób określony w art. 15 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a zatem w takim stosunku, w jakim przychody z tych źródeł pozostają w ogólnej kwocie przychodów z całokształtu prowadzonej działalności.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2018 r. (sygn. akt: 0111-KDIB1-3.4010.192.2018.2.MST)
Aby poszczególne miejsca parkingowe zostały przydzielone do wyłącznego korzystania poszczególnych właścicieli lokali, to wspólnota, a nie zarząd musi podjąć w tym zakresie stosowaną uchwałę. Aby móc ewentualnie przydzielić miejsca parkingowe, należy je najpierw wydzielić, oznaczyć i zidentyfikować, co jest czynnością typowo techniczną i niewymagającą podjęcia uchwały.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie III Wydział Cywilny z dnia 25 czerwca 2018 r. (sygn. akt: III C 1638/17)
Deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Przy sprzedaży pierwszego lokalu w budynku na podstawie art. 18.1 u.o.w.l. powierzono zarząd nieruchomością wspólną deweloperowi, wraz ze stosownym wpisem w dziale III KW nieruchomości wspólnej. Obecnie sprzedanych jest już 99% lokali w budynku, wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje bez zastrzeżeń, a deweloper pełni obowiązki wynikające z powierzenia zarządu, rozlicza wspólnotę, prowadzi bieżącą administrację, organizuje zebrania wspólnoty, zainteresowanym właścicielom lokali udostępnia wgląd do dokumentacji WM itp.
Mimo bardzo dobrej współpracy wspólnoty z deweloperem kilku właścicieli lokali nie jest zadowolonych z faktu, że we wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego. Argumentują to w ten sposób, że bez zarządu właścicielskiego wspólnota nie ma kontroli nad poczynaniami dewelopera w zakresie powierzonego mu zarządu. Czy pełniący zarząd deweloper może zaproponować wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały wraz ze stosownym pełnomocnictwem w sprawie wyboru spośród właścicieli lokali np. trzyosobowej „reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej”, której zadaniem byłoby: reprezentowanie właścicieli przed pełniącym zarząd w sprawach zwykłego zarządu, komunikacja z pełniącym zarząd w bieżących sprawach wspólnoty, kontrolowanie w imieniu pozostałych właścicieli pracy pełniącego zarząd itp.?