Coraz powszechniejsze staje się wykorzystywanie lokali mieszkalnych zakupionych w celach inwestycyjnych do tak zwanego najmu krótkoterminowego, tj. wynajęcia mieszkania na kilka dni turystom lub osobom przebywającym w miejscowości bez zamiaru osiedlania się. Wraz z rozwojem dedykowanych ku temu aplikacji proces ten staje się coraz łatwiejszy, a wraz z jego ułatwieniem zwiększa się podaż tego typu lokali. Jednakże od najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego należy odróżnić działania, które przeobrażą lokal mieszkalny de facto w hostel, tj. krótkoterminowo wynajmowany jest nie tyle cały lokal mieszkalny, co jego poszczególne pokoje.
Kategoria: Artykuł
W ostatnim czasie rząd prowadzi szereg prac legislacyjnych mających na celu uruchomienie lub – jak podkreślają niektórzy komentatorzy – reanimację programu Mieszkanie+, jednej ze sztandarowych obietnic wyborczych. W środowisku osób zajmujących się zagadnieniami z zakresu planowania przestrzennego akcentowano, że wprowadzona w życie w zeszłym roku tzw. specustawa mieszkaniowa nakierowana była właśnie na polepszenie warunków realizacji tego programu rządowego. Niemniej przy okazji zmiany w funkcjonowaniu aparatu państwowego dotyczącego budownictwa mieszkaniowego istotnej zmianie ulegnie też system funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tym samym lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej z grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 grudnia 2018 r. (sygn. akt: 0114-KDIP2-3.4010.253.2018.1.MC)
Zgodnie z art. 45 a ust. 6 ustawy Prawo energetyczne, w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą ciepła dostarczanego do budynku jest właściciel bądź zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczenie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła. Opłaty te należy rozliczać z zarządcą – wspólnotą mieszkaniową. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu XII Wydział Cywilny z dnia 17 stycznia 2019 r. (sygn. akt: XII C 1577/18)
Jesteśmy Zakładem Gospodarki Komunalnej zarządzającym małą wspólnotą mieszkaniową z większościowym udziałem gminy (63%), w której konieczny jest remont kapitalny dachu. Ze względu na bardzo skromne środki zgromadzone na funduszu remontowym właściciele podjęli uchwałę, że brakujące środki dołożą z własnej kieszeni według udziałów. Odpowiednie środki wydatkuje też gmina ze swojego budżetu. Niestety, jedna osoba nie wyraziła zgody na taką formę rozliczenia, gdyż musiałaby dołożyć do remontu ok. 8000,00 zł. Dodam, że jeżeli nie przeprowadzimy remontu w tym roku, środki z budżetu gminy przepadną. W protokołach z przeglądów budowlanych remont dachu mamy wpisany na czerwono jako pilny. Co możemy zrobić w tej sytuacji jako zarządca wspólnoty?
Spółdzielnia zatrudnia konserwatorów w pełnym wymiarze czasu pracy. Poza określonymi w umowie godzinami pracy, w niedziele i święta – w zamian za dni wolne od pracy – usuwają oni awarie w zasobach spółdzielni. Pracownicy ci zarówno w godzinach pracy, jak i przy likwidowaniu awarii korzystają z samochodów prywatnych i otrzymują z tego tytułu dodatek w postaci limitu na paliwo za korzystanie z prywatnych samochodów do celów służbowych. Czy przy rozliczeniu miesięcznym wysokość ww. limitu na paliwo można pomniejszyć proporcjonalnie o te dni, kiedy pracownik korzysta z dni wolnych za nadgodziny?
Jako administrator niedawno powstałej wspólnoty mieszkaniowej mam problem z jednym z lokatorów, który postanowił „upiększyć” swój balkon. Jakiś czas temu na elewacji pojawił się rysunek wykonany przez lokatora (w części balkonowej). Czy można w ten sposób ingerować w estetykę budynku? Pozostałym mieszkańcom bloku się to nie podoba. Czy istnieją podstawy prawne, aby zmusić lokatora do zamalowania rysunku i doprowadzenia elewacji do stanu pierwotnego?
Jako osoba fizyczna prowadzę działalność gospodarczą w zakresie zarządzania/administrowania nieruchomościami. Z jedną ze wspólnot mam podpisaną umowę na administrowanie na czas określony, od dnia 16 marca 2017 do dnia 30 kwietnia 2020 r. Nie ma w niej zapisu o okresie wypowiedzenia. Jest to druga umowa, poprzednia dotyczyła lat 2015–2017.
W dniu 29 marca 2019 r. zostałam zaskoczona pismem z dnia 26 marca 2019 r. z nowej firmy zarządzającej, działającej z upoważnienia wspólnoty, w którym napisano, że: „w związku z zakończeniem z końcem dnia 30 kwietnia 2019 obowiązywania umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, zawartej w dniu 16 marca 2017 r., niniejszym prosimy o przygotowanie i wydanie pełnej dokumentacji należącej do wspólnoty do dnia 15 maja 2019 r.”.
Moja umowa nie została jednak wypowiedziana i obowiązuje jeszcze przez rok. Trudno stwierdzić, czy to celowe działanie zarządu czy też błąd. Podejrzewam jednak, że zarząd podpisał nową umowę. Czy w tej sytuacji należy złożyć pozew do sądu elektronicznego o zapłatę – za okres do zakończenia umowy – odszkodowania oraz zadośćuczynienia? Czy złożyć pozew do sądu o potwierdzenie obowiązywania tej umowy przez zarządzenie sędziego, czy może istnieją inne rozwiązania.
Nigdy wcześniej nie miałam do czynienia z taką sytuacją i nie wiem, jakie rozwiązanie byłoby dla mnie najkorzystniejsze.
Na terenie spółdzielni znajduje się stacja trafo. Budynek ten przylega do budynku kotłowni. Wybudowany został przez spółdzielnię w 1988 r., a 3 czerwca 1991 r. przekazany Zakładowi Energetycznemu. W 2001 roku spółdzielnia zwróciła się do Zakładu Energetycznego o podanie tytułu prawnego, na podstawie którego Zakład korzysta z nieruchomości. Zakład odpowiedział pismem z dnia 29 czerwca 2001 r., przedstawiając stosowne dokumenty (ksero PT). Budynek jest własnością Zakładu Energetycznego, a działka własnością spółdzielni. Tymczasem spółdzielnia, remontując dach kotłowni, zwróciła się do ZE o włączenie się do remontu (2006 r.). W 2009 roku spółdzielnia wystąpiła do ZE z żądaniem uregulowania stanu prawnego przez zawarcie umowy na dzierżawę gruntu pod budynkiem. W odpowiedzi ZE dnia 29 grudnia 2009 r. zażądał przedstawienia tytułu prawnego do nieruchomości. W marcu 2010 r. ZE stwierdził, że na podstawie art. 172 k.c., 292 k.c. przysługuje mu prawo zasiedzenia służebności gruntowej. Jednak w celu polubownego załatwienia był gotów wykupić działkę, którą spółdzielnia w tym czasie wydzieliła (ponosząc wszystkie koszty podziału). Z uwagi na korzystanie z bonifikaty przekształceniowej (użytkowania wieczystego na własność) nieruchomości gruntowej SM nie zdecydowała się na sprzedaż działki. W 2018 roku spółdzielnia podjęła decyzję o sprzedaży działki, jednak obecnie ZE nie jest zainteresowany zakupem, twierdząc, że zasiedział służebność przesyłu. Czy spółdzielnia może domagać się odszkodowania za okres w którym zakład korzystał bez umownie z działki spółdzielni ? Czy faktycznie doszło do zasiedzenia w dobrej wierze, jak twierdzi ZE?
Kto reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową przed pierwszym zebraniem? Ile czasu ma deweloper na jego zwołanie? Czy przed pierwszym zebraniem i wyborem pierwszego zarządu wspólnoty w formie uchwały stroną w postępowaniu administracyjnym jest deweloper czy też wszyscy właściciele lokali, którzy już podpisali akty notarialne?
W akcie notarialnym nie ustanowiono zarządcy. Obecnie to deweloper administruje wspólnotami bez umowy. Moje pytania spowodowane są tym, że deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na działce sąsiadującej z dwoma działkami, na których już zostały wybudowane i odebrane dwa budynki i w większości sprzedano lokale mieszkalne. Od odbioru minęło około roku.
Urząd miasta żąda uzupełnienia wniosku o uchwałę wyboru zarządu wspólnoty, twierdząc, że gdy jej nie ma, jest zmuszony powiadamiać każdego jej członka oddzielnie. Czy w opisanym przypadku deweloper nie jest stroną i czy można tylko jego zawiadomić, aby było to skuteczne? Nadmienię, że przy poprzednich inwestycjach w takich samych przypadkach powiadamiany był tylko deweloper.
Czy istnieje możliwość zabudowania fragmentu rury gazowej, która przechodzi przez korytarz wewnątrz budynku, przy założeniu, że zabudowa będzie miała otwory wentylacyjne? Czy zabudowa powinna mieć specjalne oznaczenia? Dodamy, że pozostała niezabudowana część instalacji gazowej została podczas remontu pomalowana na biało i oznaczona napisem „GAZ”. Czy taka forma jest wystarczająca i zgodna z przepisami? Będziemy wdzięczni za ewentualne przytoczenie podstawy prawnej takich działań.