Z własnością lokalu związane są prawa do części budynku i gruntu pod budynkiem oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, takich jak np. instalacje wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu i współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, oraz części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku. Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. W tym artykule postaram się wyjaśnić, czym jest udział, czy można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej i jak to zrobić zgodnie z prawem.
Dział: Prawo
Czasami zdarza się, że niezrozumienie i konflikty sąsiedzkie eskalują. Powstaje wówczas pomysł, aby dokonać podziału wspólnoty mieszkaniowej na mniejsze zbiorowości. Czasami do decyzji o podziale mogą skłaniać już same ułatwienia w zarządzaniu taką strukturą. Czy zawsze jest to jednak możliwe i jak przebiega taki proces?
Jak informowaliśmy w ubiegłym roku na łamach miesięcznika „Mieszkanie i Wspólnota” – w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zaszły liczne zmiany, w tym związane z procesem wyodrębniania się z zasobów spółdzielczych wspólnot mieszkaniowych. Przypomnijmy, że 20 lipca 2017 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (dalej nowelizacja). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 r. pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji.
Jak wiadomo, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz zasad prawidłowego zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych wielolokalowych regulowane są dość rozbudowanym zbiorem przepisów. Przepisy te odnoszą się do najistotniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają też obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno na poziomie ogólnym, jak i w kwestiach technicznych. Można tutaj wskazać chociażby obowiązek umożliwienia dokonania przeglądu instalacji gazowej w mieszkaniu.
Koszty utrzymania lokalu własnego i zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną obciążają właściciela lokalu
Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub na osiedlu, na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 marca 2019 r. (sygn.: 0112-KDIL2-1.4012.13.2019.1.AS)
W postanowieniu z 29 stycznia 2019 roku (sygn. V CSK 309/18) Sąd Najwyższy po raz kolejny dokonał wykładni przepisów z zakresu dopuszczalności wniesienia skargi kasacyjnej. W omawianej sprawie powódka wniosła skargę kasacyjną od wyroku sądu okręgowego, który zmienił wyrok sądu pierwszej instancji w ten sposób, że częściowo uwzględnił powództwo, to jest zasądził na rzecz powódki tytułem zwrotu nadpłaconego czynszu kwotę 17 862,77 zł z odsetkami, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.
W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 stycznia 2019 roku (sygn. akt: II SA/Gl 839/18) sąd zajmował się kwestią usytuowania budynku względem granicy działki, mając na uwadze zmienione w tym zakresie przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych, które weszły w życie w trakcie postępowania – 1 stycznia 2018 roku.
Coraz powszechniejsze staje się wykorzystywanie lokali mieszkalnych zakupionych w celach inwestycyjnych do tak zwanego najmu krótkoterminowego, tj. wynajęcia mieszkania na kilka dni turystom lub osobom przebywającym w miejscowości bez zamiaru osiedlania się. Wraz z rozwojem dedykowanych ku temu aplikacji proces ten staje się coraz łatwiejszy, a wraz z jego ułatwieniem zwiększa się podaż tego typu lokali. Jednakże od najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego należy odróżnić działania, które przeobrażą lokal mieszkalny de facto w hostel, tj. krótkoterminowo wynajmowany jest nie tyle cały lokal mieszkalny, co jego poszczególne pokoje.
W ostatnim czasie rząd prowadzi szereg prac legislacyjnych mających na celu uruchomienie lub – jak podkreślają niektórzy komentatorzy – reanimację programu Mieszkanie+, jednej ze sztandarowych obietnic wyborczych. W środowisku osób zajmujących się zagadnieniami z zakresu planowania przestrzennego akcentowano, że wprowadzona w życie w zeszłym roku tzw. specustawa mieszkaniowa nakierowana była właśnie na polepszenie warunków realizacji tego programu rządowego. Niemniej przy okazji zmiany w funkcjonowaniu aparatu państwowego dotyczącego budownictwa mieszkaniowego istotnej zmianie ulegnie też system funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tym samym lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej z grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 grudnia 2018 r. (sygn. akt: 0114-KDIP2-3.4010.253.2018.1.MC)