Dział: Prawo

Nie stanowi przeszkody do uchylenia uchwały to, że ogrodzenie zostało już wykonane – gdyż nie może funkcjonować w obrocie prawnym uchwała wadliwa. Gdyby uznać inaczej, oznaczałoby to otwarcie wspólnotom mieszkaniowym możliwości natychmiastowej realizacji każdej uchwały tego typu, bez oczekiwania na zaskarżenie uchwały i na wynik procesu, a to mija się z celem regulacji ustawowej. Nie ma też znaczenia, o ile droższe byłoby wskutek inflacji ponowne wykonanie ogrodzenia. Względy ekonomiczne nie mogą przesłonić prawa do zaskarżenia uchwały i do uzyskania wyroku zgodnego z przepisami*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 20 stycznia 2022 r. (sygn. akt: I C 444/21).

W sprawie zakończonej wyrokiem z 11 marca 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt: II SA/Łd 872/21) analizował kwestię dopuszczalności realizacji zabudowy o funkcji uzupełniającej do zabudowy mieszkaniowej.

Trudno o większą dezinformację na temat tego, za co wspólnocie miałyby się należeć opłaty. Narusza to zarówno zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (nie wiadomo, na co zbierane opłaty są przeznaczane), jak i interes powodów (którzy nie wiedzą, za co mają płacić). Narusza to też zasady logicznego myślenia, jeśli weźmie się pod uwagę, że garaże w ogóle nie są ogrzewane (oznaczać to może dyskryminację właścicieli garaży z korzyścią dla pozostałych członków wspólnoty)*.

W wyroku z dnia 15 lutego 2022 r.1 NSA wyjaśnił, iż kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku. Przykładowo, jeżeli oranżeria urządzona na tarasie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to należały uznać, że nie stanowi ona części nieruchomości wspólnej.

Dla dokonania wyburzenia obiektu budowlanego lub poszczególnych jego elementów konieczna jest decyzja administracyjna (zarówno pozwolenie konserwatorskie, jak i pozwolenie budowlane) w postaci zgody na wyburzenie, a podstawą do wystąpienia do organu administracyjnego jest w pierwszej kolejności udzielenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na wyburzenie/prace budowlane wyrażone w postaci uchwały.

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygnatura IV CSKP 20/21) sąd zajmował się nierozwiązaną dotychczas na poziomie ustawowym kwestią przeznaczania lokali mieszkalnych na potrzeby usług najmu krótkoterminowego, ­hosteli lub pokojów gościnnych. Problem jest nadal aktualny, chociaż nieco zapomniany z powodu wywołanego pandemią spadku popytu na tego rodzaju usługi.

Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali pozostawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Właściciele lokali mogą zatem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie fizycznej lub osobie prawnej bądź ustanowić swój organ w postaci zarządu. Do zmiany sposobu ustalonego już zarządu ustawa wymaga obligatoryjnie podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali)*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 6 grudnia 2021 r. (sygn. akt: I C 639/20).
 

W wyroku z dnia 21 grudnia 2021 r.1 NSA potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą, zgodnie z którą z tzw. ulgi mieszkaniowej mogą skorzystać właściciele lokali ponoszący wydatki na cele mieszkaniowe w zakresie dotyczącym wydatków remontowych, również w tych wszystkich sytuacjach, w których realizacja potrzeb mieszkaniowych ludności następuje w ramach struktur zbiorowych, w szczególności w odniesieniu do właścicieli wyodrębnionych samodzielnych lokali mieszkalnych, tworzących z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową.