Właściciel lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem musi niekiedy mierzyć się z pewnymi problemami. Zaobserwowanym i powracającym problemem w tematyce najmu lokali mieszkalnych jest kwestia prawnych podstaw do wypowiedzenia takiej umowy najmu zawartej z lokatorem lub innego tytułu prawnego do korzystania z lokalu mieszkalnego. Taki tytuł prawny podlega bowiem ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Dział: Administrowanie
Przepisy ustawy o własności lokali1 wskazują na konieczne elementy, jakie – poza elementami standardowo mającymi zastosowanie przy konstrukcji każdej zwykłej umowy cywilnoprawnej lub stosowanymi w zależności od rodzaju danej umowy – powinna w szczególności zawierać umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, będąca samodzielnym sposobem powstania tak oznaczonej odrębnej własności.
W ostatnich latach utrzymującym się trendem obserwowanym na pierwotnym rynku nieruchomości jest znaczna liczba lokali mieszkalnych kupowanych w celach inwestycyjnych. Tego rodzaju transakcje charakteryzuje najczęściej to, iż nabywca uiszcza kwotę gotówką, a nie środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego.
Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w marcu 2017 r. podjęła uchwałę w sprawie zakazu zatrzymywania się i postoju wszelkimi pojazdami na drodze pożarowej biegnącej wzdłuż południowej ściany budynku, na całej długości od bramy wjazdowej na teren posesji do bramy garażu podziemnego.
Wychodząc naprzeciw prośbom dłużników, spółdzielnie i wspólnoty w praktyce zawierają z nimi umowę ugody, w ramach której dłużnik zobowiązuje się do spłaty zaległych zobowiązań eksploatacyjnych w ratach, a zarządca odstępuje od kierowania sprawy do sądu. Często jednak po podpisaniu ugody i wpłaty kilku rat właściciel lokalu zaprzestaje spłaty zobowiązania. Powstaje pytanie: czy dopuszczalna jest zmiana przez strony w drodze ugody terminu wymagalności roszczenia, nawet gdy stało się ono wymagalne?
Coraz więcej lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni i wspólnot jest wynajmowanych, w tym między innymi na tzw. najem krótkoterminowy. Mając na uwadze, że zasoby mieszkaniowe są przeznaczone na pobyt stały, a poczucie odpowiedzialności za mienie wspólne jest większe u mieszkańców niż najemców, takie sytuacje rodzą komplikacje dla zarządców. Jedna ze spółdzielni podjęła próbę rozwiązania problemu uciążliwych najemców poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do swojego statutu. Zmiany te wprowadzono do statutu na mocy uchwały walnego zgromadzenia z 2016 r.
Wspólnota złożyła wypowiedzenie firmie administrującej. Okres wypowiedzenia w umowie to 3 miesiące. Firma nie zgodziła się wcześniej rozwiązać umowy, a potem nie wykonywała żadnych przelewów. Czy w zaistniałej sytuacji Wspólnota, pomimo złożenia wypowiedzenia 3-miesięcznego, może złożyć wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, a jako powód podać niewywiązywanie się firmy z jej obowiązków?
Jak wygląda sytuacja z zarządzaniem nowym budynkiem mieszkalnym – na podstawie wskazania zarządcy w akcie notarialnym przez dewelopera w okresie pomiędzy pierwszym aktem notarialnym przenoszącym własność a momentem faktycznego utworzenia księgi wieczystej lokalu, a co za tym idzie – jego wyodrębnieniem?
O sprzedaży gruntów spółdzielnia może decydować samodzielnie tylko w stosunku do nieruchomości, których jest jedynym właścicielem, a nie w stosunku do nieruchomości, której jest tylko jednym ze współwłaścicieli. Zatem jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa chce na danym gruncie prowadzić inwestycje, musi najpierw stać się jedynym właścicielem.
W budynku – obok lokali mieszkalnych – znajdują się należące do dewelopera lokale usługowe. W jednym z nich deweloper otwiera przedszkole, a w pobliżu lokalu (działka pod plac zabaw nie należy do wspólnoty) chce stworzyć plac zabaw dla dzieci z przedszkola. Mieszkańcy są oburzeni faktem, że przed ich oknami będzie plac zabaw dla przedszkola i problem z miejscami postojowymi. Co w takiej sytuacji może zrobić administrator budynku?
Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej dopatrzył się w dokumentacji przekazanej przez dewelopera, że brakuje jednej decyzji z PINB-u dotyczącej pozwolenia na użytkowanie miejsc postojowych. Mimo przekazania deweloperowi informacji o braku tej decyzji, ten nie reagował. W związku z tym zarządca skontaktował się z PINB z prośbą o przekazanie ww. decyzji, który z kolei pismo wspólnoty nawołujące do przekazania przedmiotowej decyzji przekierował do dewelopera. Dalszy brak odpowiedzi ze strony dewelopera zmusił wspólnotę do ponownego wystosowania pisma do PINB-u, aby pomógł im w wyegzekwowaniu tej decyzji. PINB odpowiedział, że sprawy te nie należą do kompetencji organu i że pozostaje wspólnocie założenie sprawy sądowej. Czy w tej sytuacji istnieje jakaś inna droga, poza sądową, by wspólnota otrzymała ww. decyzję od dewelopera?
Utrzymujące się warunki makroekonomiczne sprawiają, że dużą popularnością cieszą się inwestycje w lokale mieszkalne przeznaczone do dalszego wynajmu. Powiększa się grupa wynajmujących, ale nie zawsze mają oni świadomość, gdzie przebiega linia podziału odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu.