Przejęłam wspólnotę, która składa się z dwóch budynków. Stanowi ona jedną nieruchomość, ale mieszkańcy chcą podejmować uchwały oddzielnie. Sprawa się komplikuje, gdy w jednym budynku, który stanowi łącznie 4907/10000 udziałów, chcemy zrobić remont. Z drugiego budynku nikt nie przychodzi lub pojawia się kilka osób i podpisuje się pod uchwałą WSTRZYMUJĄCY SIĘ lub PRZECIW. Podział na dwie wspólnoty jest zbyt kosztowny. Co robić? Jak zmusić ludzi do uczestnictwa dla dobra całej nieruchomości?
Dział: Administrowanie
Proszę o podanie aktów prawnych, w których określono skutki zawieszenia w pełnieniu czynności członka rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej. W obowiązującym statucie spółdzielni nie ma żadnych zapisów dotyczących skutków zawieszenia. Ponadto, czy wobec braku zapisu, że zawieszonemu członkowi RN wynagrodzenie nie przysługuje, a stosowny zapis statutu w tej materii brzmi: „Członkowie Rady Nadzorczej otrzymują wynagrodzenie wypłacane w formie miesięcznego ryczałtu bez względu na ilość posiedzeń”, zawieszony członek rady nadzorczej powinien otrzymywać wynagrodzenie?
We wspólnocie jest mieszkaniec, który na zebraniach rocznych obraża zarząd i innych właścicieli. Niektórzy członkowie z uwagi na jego zachowanie w ogóle nie chodzą na zebrania. Co zrobić w tej sytuacji? Czy można go wyprosić, czy nagrywać i ewentualnie wykorzystać nagrania jako dowód w sądzie? Czy przed zebraniem wysłać mu pismo pouczające? Czy zarząd musi wdawać się z nim w pisemne dyskusje? Po zebraniach podrzuca on zarządowi listy do skrzyni pocztowej, ale gdy na zebraniach udostępniamy dokumenty, nie chce nawet do nich zajrzeć; dopiero potem żąda wyjaśnień na piśmie.
Zwracam się z zapytaniem w sprawie waloryzacji czynszu za lokal użytkowy o wskaźnik inflacji. Wiem, że inflacja wzrosła o 2%, więc od stycznia 2018 r. powiniem podwyższyć czynsz o ten wskaźnik. Nie uczyniłem tego w styczniu i lutym. Czy mogę wyrównać tę należność wstecz, czyli np. w marcu doliczyć za uprzednie dwa miesiące? Jeżeli w umowie najmu nie ma zapisu, że będę waloryzować czynsz o stawkę GUS, czy mogę to uczynić z tytułu wzrostu inflacji? A jeżeli w umowie jest zapis, że wynajmujący może waloryzować czynsz, czy zrobić to w formie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (z zachowaniem jakiegoś terminu), czy można powołać się na punkt w umowie najmu mówiący o tym, że wynajmujący może waloryzować czynsz i wystawić większy rachunek?
Pytanie dotyczy wejścia w życie RODO. Czy jeśli właściciel nieruchomości zwrócił się do nas z prośbą o przygotowanie następujących dokumentów: umowy o zarządzanie, umowy o dostawę mediów (gaz, prąd, woda), książki obiektu wraz z protokołami, kartoteki lokali, informacji o zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji księgowej, planu remontowego na rok 2018 r., kwoty ubezpieczeń wartości polisy, to może je otrzymać, czy ze względu na wprowadzenie RODO nie jest to możliwe w pełnym zakresie?
Czy można wrzucać naliczenia czynszowe do skrzynek pocztowych właścicieli, tak jak czyniliśmy do tej pory, czy ze względu na wprowadzenie RODO już nie można tego czynić?
Do Spółdzielni zgłosił się małżonek zmarłego członka spółdzielni, który posiadał lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Przydział mieszkania również był wystawiony tylko na zmarłego członka. Żyjący małżonek wyraził chęć przystąpienia do spółdzielni. Czy w związku z tym, że przydział był wystawiony na osobę zmarłą, żyjący małżonek musi wystąpić do sądu o przeprowadzenie postępowania spadkowego i dopiero na tej podstawie spółdzielnia będzie mogła zawrzeć z nim umowę o lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego? Jeśli tak, to czy przed tym, jak dostarczy postanowienie sądu, Spółdzielnia możne wystawić dokument (zaświadczenie), który pozwoli mu zawrzeć umowę na dostawę mediów (gaz, energię elektryczną), jako że zakład energetyczny żąda prawa do dysponowania lokalem?
Zarządzam wspólnotą mieszkaniową, która liczy 7 lokali, z czego gmina jest właścicielem 4 lokali. Gmina posiada 62,91% udziałów, natomiast pozostali właściciele lokali wyodrębnionych posiadają 37%. Razem udziałów jest 99,91% i nie zamykają się w 100%. Czy gmina samodzielnie mogła podjąć uchwałę o wyborze nowego zarządcy, którą sporządził „nowy” zarządca? Czy taka uchwała ma moc prawną, gdy tylko głosowała za nią gmina (62,91%)? Do głosowania nie zostali zaproszeni ani powiadomieni pozostali właściciele lokali wyodrębnionych. Moje wątpliwości budzi także złożenie wypowiedzenia dla mnie jako zarządcy podpisane tylko przez gminę. Ponieważ pozostali właściciele nie zgodzili się ani z wypowiedzeniem umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną, ani ze zmianą zarządcy, złożyli wniosek o żądanie głosowania według zasady „1 właściciel 1 głos”. Uchwała została podjęta dwoma głosami „za”. Gmina nie głosowała, bo ta uchwała jeszcze nie została jej dostarczona w trybie indywidualnego zbierania głosów, ale nawet gdyby głosowała przeciw, zostałaby podjęta. Powiadomiono mnie, że gmina jako jedyna podpisała się za podjęciem uchwały oraz jako jedyna zawarła i podpisała umowę z nowym zarządcą. Dwóch właś-
cicieli jest zdezorientowanych, a ja nie wiem, czy praktycznie jeszcze zarządzam? Chcielibyśmy uniknąć drogi sądowej. Co można zrobić w tej sprawie?
Na zebraniu rocznym ustalono, że mieszkańcy będą kosić trawę przy swoim budynku. Jedna pani od lat kosi pewną część trawnika, a o drugą część dbał inny pan. Obecnie nie chce on kosić za darmo. Skutek jest taki, że tylko połowa terenu jest zadbana. Chcę zwołać zebranie w trybie pilnym. Spośród dziesięciu mieszkańców tylko jedna osoba kosi trawę. Mieszkańcy nie chcą zatrudniać nikogo z zewnątrz, ponieważ to wiąże się z kosztami. Czy mogę obciążać w jakiś sposób tych, którzy nie robią nic, albo obniżyć na przykład o 50 złotych opłaty osobie, która będzie się angażować? Jaką przyjąć uchwałę, aby rozwiązać wskazany problem.
Jakie są inne możliwości?
Czy członkowie rady nadzorczej Spółdzielni, a także inni właściciele lokali mogą żądać przesłania na podany adres e-mail kopii wszelkich dokumentów? Pełnomocnik zarządu spółdzielni, którego firma prowadzi księgowość i zajmuje się sprawami administracyjnymi spółdzielni, stwierdził, że nie jest to już możliwe w związku z obowiązującymi od 25 maja przepisami RODO. Na posiedzeniu rady nadzorczej, w którym uczestniczyli zaproszeni członkowie zarządu spółdzielni, poinformował obecnych, że nie ogranicza dostępu do wszelkich dokumentów, ale tylko w siedzibie swojej firmy. Część z nich, niezawierająca danych osobowych, może być przesyłana elektronicznie, jak dotychczas, natomiast dostarczanie ich drogą elektroniczną na podane adresy e-mail jest wykluczone w przypadku dokumentów zawierających takie dane.
Pomimo wglądu do nich w siedzibie jego firmy wykluczone jest ich fotografowanie lub sporządzanie notatek, w których mogłyby się znajdować dane osobowe. Czy taka interpretacja RODO jest właściwa?
W lutym spółdzielnia mieszkaniowa miała dodatkowe walne zgromadzenie członków. Głównym punktem porządku obrad było przyjęcie uchwały w sprawie przekazania sieci wodociągowej zlokalizowanej na terenie osiedla mieszkaniowego na rzecz miejskiego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji. Drugim miały być wybory uzupełniające do rady nadzorczej. Punkt ten został skreślony z porządku walnego zgromadzenia.
Podczas wydawania mandatów członkom, jeden z nich wszedł na salę i przed stolikiem osób wydających mandaty do głosowania wyjął kilkanaście pełnomocnictw in blanco, podpisanych przez członków udzielających pełnomocnictwa. Od swoich znajomych prosił dowody osobiste i wpisywał ich dane w celu otrzymania (wyłudzenia) mandatu). Wśród wypisanych pełnomocnictw były też pełnomocnictwa osób niebędących członkami, co skutkowało niewydaniem dodatkowego mandatu do głosowania. W sumie wydał ok. 15 pełnomocnictw, gdy zwróciłem mu uwagę, że jest to bezprawne. Otrzymałem odpowiedź, że nie mam racji. Zaznaczam, że ten członek na poprzednich walnych zgromadzeniach określał się jako „prawnik”.
W związku z zaistniałą sytuacją proszę o odpowiedź: czy członek może posiadać zgodnie z prawem kilkanaście pełnomocnictw in blanco różnych członków i przekazywać je osobom trzecim? Jeżeli nie, to w jaki sposób należy tę sprawę rozwiązać, aby nie powtórzyła się na następnym walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej?
Czy zgodnie z prawem członek rady nadzorczej może reprezentować członka spółdzielni, korzystając z pełnomocnictwa?
Deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Przy sprzedaży pierwszego lokalu w budynku na podstawie art. 18.1 u.o.w.l. powierzono zarząd nieruchomością wspólną deweloperowi, wraz ze stosownym wpisem w dziale III KW nieruchomości wspólnej. Obecnie sprzedanych jest już 99% lokali w budynku, wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje bez zastrzeżeń, a deweloper pełni obowiązki wynikające z powierzenia zarządu, rozlicza wspólnotę, prowadzi bieżącą administrację, organizuje zebrania wspólnoty, zainteresowanym właścicielom lokali udostępnia wgląd do dokumentacji WM itp.
Mimo bardzo dobrej współpracy wspólnoty z deweloperem kilku właścicieli lokali nie jest zadowolonych z faktu, że we wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego. Argumentują to w ten sposób, że bez zarządu właścicielskiego wspólnota nie ma kontroli nad poczynaniami dewelopera w zakresie powierzonego mu zarządu. Czy pełniący zarząd deweloper może zaproponować wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały wraz ze stosownym pełnomocnictwem w sprawie wyboru spośród właścicieli lokali np. trzyosobowej „reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej”, której zadaniem byłoby: reprezentowanie właścicieli przed pełniącym zarząd w sprawach zwykłego zarządu, komunikacja z pełniącym zarząd w bieżących sprawach wspólnoty, kontrolowanie w imieniu pozostałych właścicieli pracy pełniącego zarząd itp.?
W naszej wspólnocie gorącym tematem dyskusji jest kwestia pozostawiania samochodów i jednośladów przez osoby niebędące właścicielami miejsc parkingowych w garażu wielostanowiskowym. Z tym związanych jest wiele problemów i zatargów współwłaścicieli, jak uszkadzane bramy, stawianie samochodu na cudzym stanowisku bez zezwolenia właściciela, pozostawianie przez „gości” jednośladu poza miejscem wyznaczonym do parkowania, np. przy ścianach drogi wyjazdowej z garażu. Często też właściciele wynajmują swoje stanowisko innym osobom. Zdarzały
się kradzieże i włamania do komórek właścicieli. Zgłaszanie skarg do ochrony nie przynosi rezultatu, a zarząd nie reaguje
na takie nieprawidłowości i nic w tej sprawie nie robi. Jak w takiej sytuacji znaleźć rozwiązanie? Z jakich uprawnień można dochodzić zabezpieczenia i ochrony swojej własności,
będąc współwłaścicielem lokalu (garażu wielostanowiskowego)
i właścicielem nabytego notarialnie miejsca parkingowego?