Dział: Administrowanie

Kilka wspólnot mieszkaniowych zlokalizowanych na sąsiadujących ze sobą działkach, na których jest ustanowiona wzajemna służebność gwarantująca przejazd, przejście, a także parkowanie, szuka zgodnego z prawem rozwiązania, aby wyeliminować parkowanie osób nieuprawnionych. Przed kilkoma laty zamontowano szlaban otwierany za pomocą pilota, który miał umożliwić wjazd tylko uprawnionym mieszkańcom i właścicielom. Łatwość skopiowania takiego urządzenia spowodowała, że obecnie zaparkowanie na posesji jest utrudnione, a duża liczba parkujących pojazdów jest spoza uprawnionych wspólnot. Analizowana jest obecnie możliwość wprowadzenia identyfikatorów, które kierowcy zobowiązani byliby pozostawiać za szybą wewnątrz pojazdu, parkując na wspólnych parkingach. Czy taka forma jest prawnie dopuszczona? Czy są inne skuteczne środki, aby ten problem rozwiązać?

Wspólnota zamierza zaciągnąć dość wysoki kredyt w banku na wykonanie remontu dachu i docieplenia budynku wraz z elewacją. Został opracowany audyt energetyczny oraz projekt techniczny docieplenia budynku wraz z elewacją. Koszt tego przedsięwzięcia wyniesie ponad 1 500 000 zł.

Trzeba podjąć uchwały na najbliższym zebraniu wspólnoty. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych mają uzasadnione obawy, że uchwała o wykonaniu docieplenia budynku mieszkalno-usługowego, uchwała w sprawie zaciągnięcia kredytu oraz uchwała zwiększająca wysokość stawki na fundusz remontowy nie zostaną podjęte, ponieważ nie wyrażą zgody właściciele miejsc postojowych (ich udziały stanowią 20%). Czy w uchwale dotyczącej podwyższenia stawki na fundusz remontowy można uchwalić dwie stawki: jedną dla właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, a drugą dla właścicieli miejsc postojowych? Czy w uchwale o zaciągnięciu i spłacie kredytu można wprowadzić zapis wyłączający właścicieli miejsc postojowych?
 

Czy na zawarcie umowy na zarządzanie nieruchomością zarząd wspólnoty powinien mieć pełnomocnictwo od właścicieli (podjęta uchwała)? Czy wypowiedzenie umowy o zarządzanie zarządcy leży tylko w gestii zarządu i pozostali właściciele nie mają nic do powiedzenia? Czy te działania mieszczą się w katalogu czynności zwykłego zarządu?

Mamy problem ze spółką miejską, która bezprawnie wychodzi ze swoimi usługami na rynek komercyjny. Chodzi oczywiście o administrowanie nieruchomościami. Spółka uczestniczy w przetargach oraz wypycha nieruchomości konkurencyjne, zaczyna być monopolistą w mieście. Jak ustrzec się przed bezprawnym działaniem przedsiębiorstw komunalnych wchodzących na rynek administrowania wspólnotami?

Proszę o dokonanie wykładni prawnej obowiązujących przepisów dotyczących wyegzekwowania od urzędu miasta eksmisji uciążliwego lokatora z mieszkania będącego własnością urzędu. Zwracałem się kilkakrotnie do STBS, który z ramienia miasta zarządza lokalami mieszkalnymi urzędu, o spowodowanie u najemcy lokalu przestrzegania obowiązującego wspólnotę mieszkaniową regulaminu porządku domowego. Uzyskałem pisemną odpowiedź, w której poinformowano mnie, że STBS posiada wydany przez sąd rejonowy nakaz eksmisyjny, który będzie wykonany w roku 2017. Nie widząc żadnej poprawy w zachowaniu najemcy lokalu, po kilku miesiącach ponownie zwróciłem się z pismem do prezesa STBS z zapytaniem, kiedy postanowienie sądu zostanie przez nich wykonane. W odpowiedzi otrzymałem pismo, którego nadawcą był UM (właściciel lokalu), w którego treści nie ma mowy o posiadaniu nakazu eksmisji, lecz przytoczone zostały przepisy, kto i kiedy może wystąpić do sądu z pozwem o eksmitowanie uciążliwego najemcy lokalu mieszkalnego. Proszę również o wyjaśnienie, czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o sprzedaży mieszkania należącego do miasta, stosując przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., art. 16 ust. 1.

Deweloperowi powierzono zarząd w jednym z budynków do czasu oddania ostatniego lokalu. Taki zapis umieszczono również w księdze wieczystej. Mimo oddania do użytkowania ostatniego lokalu ponad rok temu nie odwołano zarządu notarialnie, więc jest on nadal sprawowany. Czy może to spowodować jakieś negatywne konsekwencje? I jak należałoby rozwiązać ten problem?

W małej wspólnocie istnieje podpisana umowa o administrowanie, w której zawarto zapisy np. o przygotowywaniu i obsłudze zebrań oraz sporządzaniu sprawozdań finansowych, o naliczaniu zaliczek od powierzchni użytkowej oraz zapis, że w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego.

Czy w związku z tak zawartą umową powinniśmy zmienić ją, czy też działać nadal zgodnie z nią oraz czy taka umowa z małą wspólnotą jest zgodna z prawem, skoro współwłaściciele ją podpisali i nie mają zastrzeżeń, co do jej realizacji?
 

Wspólnota mieszkaniowa składająca się z 2 budynków chce się rozdzielić. Oba budynki mają do spłacenia kredyt. Jakie formalności muszą zostać wypełnione (oprócz uchwały o podziale nieruchomości) i jakie są szacowane koszty? Każdy z budynków ma 10 mieszkań. Czy podatek od nieruchomości od gruntów pozostałych i części wspólnych ulegnie zmianie? Należy po podziale skorygować w UMiG?