Dział: Administrowanie

Jako osoba fizyczna prowadzę działalność gospodarczą w zakresie zarządzania/administrowania nieruchomościami. Z jedną ze wspólnot mam podpisaną umowę na administrowanie na czas określony, od dnia 16 marca 2017 do dnia 30 kwietnia 2020 r. Nie ma w niej zapisu o okresie wypowiedzenia. Jest to druga umowa, poprzednia dotyczyła lat 2015–2017.

W dniu 29 marca 2019 r. zostałam zaskoczona pismem z dnia 26 marca 2019 r. z nowej firmy zarządzającej, działającej z upoważnienia wspólnoty, w którym napisano, że: „w związku z zakończeniem z końcem dnia 30 kwietnia 2019 obowiązywania umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, zawartej w dniu 16 marca 2017 r., niniejszym prosimy o przygotowanie i wydanie pełnej dokumentacji należącej do wspólnoty do dnia 15 maja 2019 r.”.

Moja umowa nie została jednak wypowiedziana i obowiązuje jeszcze przez rok. Trudno stwierdzić, czy to celowe działanie zarządu czy też błąd. Podejrzewam jednak, że zarząd podpisał nową umowę. Czy w tej sytuacji należy złożyć pozew do sądu elektronicznego o zapłatę – za okres do zakończenia umowy – odszkodowania oraz zadośćuczynienia? Czy złożyć pozew do sądu o potwierdzenie obowiązywania tej umowy przez zarządzenie sędziego, czy może istnieją inne rozwiązania.

Nigdy wcześniej nie miałam do czynienia z taką sytuacją i nie wiem, jakie rozwiązanie byłoby dla mnie najkorzystniejsze.

Na terenie spółdzielni znajduje się stacja trafo. Budynek ten przylega do budynku kotłowni. Wybudowany został przez spółdzielnię w 1988 r., a 3 czerwca 1991 r. przekazany Zakładowi Energetycznemu. W 2001 roku spółdzielnia zwróciła się do Zakładu Energetycznego o podanie tytułu prawnego, na podstawie którego Zakład korzysta z nieruchomości. Zakład odpowiedział pismem z dnia 29 czerwca 2001 r., przedstawiając stosowne dokumenty (ksero PT). Budynek jest własnością Zakładu Energetycznego, a działka własnością spółdzielni. Tymczasem spółdzielnia, remontując dach kotłowni, zwróciła się do ZE o włączenie się do remontu (2006 r.). W 2009 roku spółdzielnia wystąpiła do ZE z żądaniem uregulowania stanu prawnego przez zawarcie umowy na dzierżawę gruntu pod budynkiem. W odpowiedzi ZE dnia 29 grudnia 2009 r. zażądał przedstawienia tytułu prawnego do nieruchomości. W marcu 2010 r. ZE stwierdził, że na podstawie art. 172 k.c., 292 k.c. przysługuje mu prawo zasiedzenia służebności gruntowej. Jednak w celu polubownego załatwienia był gotów wykupić działkę, którą spółdzielnia w tym czasie wydzieliła (ponosząc wszystkie koszty podziału). Z uwagi na korzystanie z bonifikaty przekształceniowej (użytkowania wieczystego na własność) nieruchomości gruntowej SM nie zdecydowała się na sprzedaż działki. W 2018 roku spółdzielnia podjęła decyzję o sprzedaży działki, jednak obecnie ZE nie jest zainteresowany zakupem, twierdząc, że zasiedział służebność przesyłu. Czy spółdzielnia może domagać się odszkodowania za okres w którym zakład korzystał bez umownie z działki spółdzielni ? Czy faktycznie doszło do zasiedzenia w dobrej wierze, jak twierdzi ZE?

Kto reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową przed pierwszym zebraniem? Ile czasu ma deweloper na jego zwołanie? Czy przed pierwszym zebraniem i wyborem pierwszego zarządu wspólnoty w formie uchwały stroną w postępowaniu administracyjnym jest deweloper czy też wszyscy właściciele lokali, którzy już podpisali akty notarialne?

W akcie notarialnym nie ustanowiono zarządcy. Obecnie to deweloper administruje wspólnotami bez umowy. Moje pytania spowodowane są tym, że deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na działce sąsiadującej z dwoma działkami, na których już zostały wybudowane i odebrane dwa budynki i w większości sprzedano lokale mieszkalne. Od odbioru minęło około roku.

Urząd miasta żąda uzupełnienia wniosku o uchwałę wyboru zarządu wspólnoty, twierdząc, że gdy jej nie ma, jest zmuszony powiadamiać każdego jej członka oddzielnie. Czy w opisanym przypadku deweloper nie jest stroną i czy można tylko jego zawiadomić, aby było to skuteczne? Nadmienię, że przy poprzednich inwestycjach w takich samych przypadkach powiadamiany był tylko deweloper.

Wspólnota mieszkaniowa chce zlikwidować grzejniki na klatce schodowej. Jaka powinna być procedura oraz treść uchwały?

Czy istnieją ogólne wytyczne określające termin, w jakim mieszkańcy powinni zostać zawiadomieni o planowanych przeglądach, np. instalacji gazowej lub planowanej wymianie wodomierzy?

Sąd okręgowy uchylił wyrokiem punkty regulaminu rozliczania kosztów mediów dotyczące rozliczania nadpłaty/ niedopłaty proporcjonalnie do udziału w ich zużyciu. Jako właściwe wskazał rozliczanie ich proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 uwl). Wspólnota złożyła w tym zakresie apelację, którą sąd apelacyjny oddalił. Zarząd nie zamierza zastosować się do wyroku sądu i pomimo prawomocnego uchylenia punktów regulaminu zamierza rozliczyć różnice w kosztach mediów proporcjonalnie do udziału w ich zużyciu. Czy zarząd wspólnoty może ignorować prawomocny wyrok sądu? Czy zarządca powinien odmówić rozliczenia kosztów niezgodnie z prawomocnym wyrokiem? Jakie konkretne konsekwencje może obecnie mieć dla wspólnoty/ zarządu/zarządcy niezastosowanie się do wyroku sądu?

Jak założyć małą wspólnotę (5 lokali mieszkalnych) przy jednomyślności i zgodzie wszystkich właścicieli albo przy braku zgody wszystkich właścicieli?

Niejednokrotnie zdarza się, w szczególności w nowym budownictwie realizowanym na obrzeżach miast lub na terenach o mniejszej gęstości zabudowy, że działki sąsiednie przeznaczane są do zagospodarowania w sposób wcześniej nieprzewidziany. Tego typu sytuacje częstokroć budzą wiele emocji, ponieważ dotychczasowi mieszkańcy terenów sąsiednich obawiają się, że nowa zabudowa zaburzy dotychczasowy stan rzeczy. Obawę budzi najczęściej wzmożony ruch samochodowy, przysłanianie widoku lub zacienianie istniejących obiektów przez nową zabudowę oraz inne uciążliwości, w szczególności związane z sytuacjami, w których w pobliżu zabudowy mieszkaniowej powstają budynki handlowe czy usługowe.