Właściciel lokalu mieszkalnego w dużej wspólnocie wynajmuje mieszkania i często zmienia najemców. Podczas przeprowadzki najemca uszkodził (poobijał) świeżo wyremontowaną klatkę (są na to dowody). Do kogo wspólnota powinna wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody i przywrócenie klatki do stanu pierwotnego? Uzupełnienie ubytków i pomalowanie wykonawca wycenił na ok. 2 tys. złotych.
Dział: Administrowanie
Jestem administratorem budynku, który składa się z części mieszkalnej (oddanej 2 lata temu do użytkowania) oraz z lokali usługowych, które zostały oddane do użytkowania w ostatnim czasie. Czy zaliczki na czynsz pobrane na lokale usługowe powinny być większe niż dla pozostałych mieszkańców wspólnoty? Jeśli tak, to rozumiem, że w tym zakresie trzeba podjąć uchwałę, że lokale usługowe będą rozliczane wg innych stawek niż pozostałe i jeśli ta uchwała przejdzie większością głosów, deweloper będzie musiał płacić wyższy czynsz?
Na działce wybudowano cztery budynki. Stanowią one odrębne wspólnoty. W tym roku po przeglądzie placu zabaw sporządzono protokół, z którego wynika konieczność wymiany znajdujących się na nim elementów (zabawek). Obecnie jest on zamknięty ze względu bezpieczeństwo dzieci i innych użytkowników. Na tegorocznych zebraniach wspólnot mieszkaniowych trzy z nich podjęły uchwałę w sprawie modernizacji placu zabaw i partycypacji w kosztach jego naprawy, natomiast czwarta odrzuciła uchwałą modernizację placu zabaw, a tym samym partycypację w kosztach naprawy czy wymiany zniszczonych elementów. Czy wspólnota, która odmówiła modernizacji placu zabaw, może odmówić partycypacji w kosztach jego naprawy? Czy po naprawie placu zabaw wspólnoty, które poniosą koszty jego naprawy, mogą domagać się od czwartej wspólnoty zwrotu poniesionych kosztów? Czy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obowiązek naprawy placu zabaw przez wszystkie wspólnoty? Czy jest możliwość zmuszenia czwartej wspólnoty do poniesienia kosztów naprawy? Nadmieniam, że trzy wspólnoty mieszkaniowe nie zamierzają likwidować placu zabaw, ale nie chcą same ponosić kosztów jego modernizacji.
Wspólnota mieszkaniowa przymierza się do zainstalowania monitoringu (kamer) na klatkach schodowych oraz w podziemnych garażach. Koszty instalacji kamer przekraczają jednak jej możliwości finansowe. Środków wystarczy na montaż kamer wyłącznie przed klatkami. Czy w związku z brakiem środków na instalację kamer w garażach podziemnych zarząd wspólnoty, w drodze uchwały, może obciążyć dodatkową, okresową opłatą tylko właścicieli miejsc garażowych i z pieniędzy uzyskanych z tej opłaty zamontować kamery w garażach? Pozostała część inwestycji (montaż kamer na klatkach schodowych) zostałaby pokryta ze środków zgromadzonych dotychczas na funduszu eksploatacyjnym wspólnoty. Dodam jeszcze, że właściciele miejsc postojowych w garażach podziemnych uiszczają już opłatę na poczet utrzymania parkingu, ale gromadzone środki pokrywają jedynie bieżące utrzymanie parkingu podziemnego.
Mieszkańcy pewnej wspólnoty zobowiązali się, że sami będą kosić trawę wokół posesji. Niestety, nie potrafią porozumieć się między sobą w tej sprawie i w efekcie teren jest zaniedbany. Czy zarząd może zatrudnić kogoś z zewnątrz na umowę zlecenie bądź podpisać umowę z firmą? Czy konieczna jest uchwała bądź zgoda właścicieli?
W dużej wspólnocie, którą zarządzam, jeden z właścicieli żąda w trybie pilnym zajęcia się sprawą osoby zamieszkującej lokal tego właściciela. W lokalu tym przebywa osoba starsza, nieporadna, która cierpi na schizofrenię, a jej zachowanie w ocenie pozostałych właścicieli stwarza zagrożenie dla życia pozostałych mieszkańców kamienicy. Jakie są prawne możliwości wspólnoty, aby ingerować w życie właściciela bądź mieszkańca lokalu? Gdzie należy kierować swoje spostrzeżenia? Co robić w przypadku, gdy rodzina twierdzi, że opiekuje się daną osobą, a sąsiedzi zgłaszają, że nikt się nią nie interesuje? Albo w sytuacji gdy dana osoba nie życzy sobie interwencji? Jak postąpić, gdy jest to osoba ubezwłasnowolniona, a nie ma opiekuna?
Jako administrator niedawno powstałej wspólnoty mieszkaniowej mam problem z jednym z lokatorów, który postanowił „upiększyć” swój balkon. Jakiś czas temu na elewacji pojawił się rysunek wykonany przez lokatora (w części balkonowej). Czy można w ten sposób ingerować w estetykę budynku? Pozostałym mieszkańcom bloku się to nie podoba. Czy istnieją podstawy prawne, aby zmusić lokatora do zamalowania rysunku i doprowadzenia elewacji do stanu pierwotnego?
Jako osoba fizyczna prowadzę działalność gospodarczą w zakresie zarządzania/administrowania nieruchomościami. Z jedną ze wspólnot mam podpisaną umowę na administrowanie na czas określony, od dnia 16 marca 2017 do dnia 30 kwietnia 2020 r. Nie ma w niej zapisu o okresie wypowiedzenia. Jest to druga umowa, poprzednia dotyczyła lat 2015–2017.
W dniu 29 marca 2019 r. zostałam zaskoczona pismem z dnia 26 marca 2019 r. z nowej firmy zarządzającej, działającej z upoważnienia wspólnoty, w którym napisano, że: „w związku z zakończeniem z końcem dnia 30 kwietnia 2019 obowiązywania umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, zawartej w dniu 16 marca 2017 r., niniejszym prosimy o przygotowanie i wydanie pełnej dokumentacji należącej do wspólnoty do dnia 15 maja 2019 r.”.
Moja umowa nie została jednak wypowiedziana i obowiązuje jeszcze przez rok. Trudno stwierdzić, czy to celowe działanie zarządu czy też błąd. Podejrzewam jednak, że zarząd podpisał nową umowę. Czy w tej sytuacji należy złożyć pozew do sądu elektronicznego o zapłatę – za okres do zakończenia umowy – odszkodowania oraz zadośćuczynienia? Czy złożyć pozew do sądu o potwierdzenie obowiązywania tej umowy przez zarządzenie sędziego, czy może istnieją inne rozwiązania.
Nigdy wcześniej nie miałam do czynienia z taką sytuacją i nie wiem, jakie rozwiązanie byłoby dla mnie najkorzystniejsze.
Na terenie spółdzielni znajduje się stacja trafo. Budynek ten przylega do budynku kotłowni. Wybudowany został przez spółdzielnię w 1988 r., a 3 czerwca 1991 r. przekazany Zakładowi Energetycznemu. W 2001 roku spółdzielnia zwróciła się do Zakładu Energetycznego o podanie tytułu prawnego, na podstawie którego Zakład korzysta z nieruchomości. Zakład odpowiedział pismem z dnia 29 czerwca 2001 r., przedstawiając stosowne dokumenty (ksero PT). Budynek jest własnością Zakładu Energetycznego, a działka własnością spółdzielni. Tymczasem spółdzielnia, remontując dach kotłowni, zwróciła się do ZE o włączenie się do remontu (2006 r.). W 2009 roku spółdzielnia wystąpiła do ZE z żądaniem uregulowania stanu prawnego przez zawarcie umowy na dzierżawę gruntu pod budynkiem. W odpowiedzi ZE dnia 29 grudnia 2009 r. zażądał przedstawienia tytułu prawnego do nieruchomości. W marcu 2010 r. ZE stwierdził, że na podstawie art. 172 k.c., 292 k.c. przysługuje mu prawo zasiedzenia służebności gruntowej. Jednak w celu polubownego załatwienia był gotów wykupić działkę, którą spółdzielnia w tym czasie wydzieliła (ponosząc wszystkie koszty podziału). Z uwagi na korzystanie z bonifikaty przekształceniowej (użytkowania wieczystego na własność) nieruchomości gruntowej SM nie zdecydowała się na sprzedaż działki. W 2018 roku spółdzielnia podjęła decyzję o sprzedaży działki, jednak obecnie ZE nie jest zainteresowany zakupem, twierdząc, że zasiedział służebność przesyłu. Czy spółdzielnia może domagać się odszkodowania za okres w którym zakład korzystał bez umownie z działki spółdzielni ? Czy faktycznie doszło do zasiedzenia w dobrej wierze, jak twierdzi ZE?
Kto reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową przed pierwszym zebraniem? Ile czasu ma deweloper na jego zwołanie? Czy przed pierwszym zebraniem i wyborem pierwszego zarządu wspólnoty w formie uchwały stroną w postępowaniu administracyjnym jest deweloper czy też wszyscy właściciele lokali, którzy już podpisali akty notarialne?
W akcie notarialnym nie ustanowiono zarządcy. Obecnie to deweloper administruje wspólnotami bez umowy. Moje pytania spowodowane są tym, że deweloper wystąpił o pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na działce sąsiadującej z dwoma działkami, na których już zostały wybudowane i odebrane dwa budynki i w większości sprzedano lokale mieszkalne. Od odbioru minęło około roku.
Urząd miasta żąda uzupełnienia wniosku o uchwałę wyboru zarządu wspólnoty, twierdząc, że gdy jej nie ma, jest zmuszony powiadamiać każdego jej członka oddzielnie. Czy w opisanym przypadku deweloper nie jest stroną i czy można tylko jego zawiadomić, aby było to skuteczne? Nadmienię, że przy poprzednich inwestycjach w takich samych przypadkach powiadamiany był tylko deweloper.
Wspólnota mieszkaniowa chce zlikwidować grzejniki na klatce schodowej. Jaka powinna być procedura oraz treść uchwały?
Czy istnieją ogólne wytyczne określające termin, w jakim mieszkańcy powinni zostać zawiadomieni o planowanych przeglądach, np. instalacji gazowej lub planowanej wymianie wodomierzy?