Dział: Administrowanie

Jednym z ustawowych ograniczeń prawa własności są przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Dotyczą one również nieruchomości lokalowych. Zawarty w Kodeksie cywilnym zakaz immisji należy traktować jako sygnalizowany normą przepis ustawy wyznaczający granice prawa własności nieruchomości. Jest to generalny przepis ograniczający wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Mowa tu oczywiście o art. 144 k.c., który dotyczy wszelkich nieruchomości emitujących zakłócenia oraz chroni wszelkie nieruchomości sąsiednie doznające zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
* Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku I Wydział Cywilny z dnia 26 lutego 2021 r. (sygn. akt: I C 73/20)

Przepisy u.w.l.1 umożliwiają ustanowienie odrębnej własności lokalu – co do zasady – na trzy sposoby. Jednym z nich jest wyodrębnienie tej własności w postępowaniu sądowym na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

W ostatnim czasie – w następstwie zapowiedzi medialnej Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii – na stronach Kancelarii Prezesa Rady Ministrów opublikowano szereg założeń do przygotowywanej istotnej nowelizacji przepisów ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych oraz własności lokali.

W wyroku z dnia 4 marca 2021 r.1 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, iż nałożenie na zarządcę lokali obowiązku polegającego na przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym, wobec samowolnej zmiany sposobu ich użytkowania na potrzeby prowadzenia działalności hotelowej, jest możliwe dopiero wówczas, jeżeli z materiału dowodowego, zgromadzonego przez organy Nadzoru Budowlanego, będzie wynikało, że zarządca ten faktycznie zarządza tymi lokalami w imieniu właścicieli, tj. gospodaruje nimi, sprząta, czy też pobiera za ich utrzymanie stosowne opłaty.

Po ponadrocznej przerwie w pracach legislacyjnych do Sejmu skierowano projekt „nowej” ustawy deweloperskiej. Projekt ustawy jest kontynuacją prac legislacyjnych prowadzonych zgodnie z założeniami dawnej ustawy z inicjatywy Prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów. Wcześniejszy projekt ustawy został przyjęty przez stały komitet Rady Ministrów na początku lutego 2020 roku, ale jak się zdaje z oczywistych względów związanych z wyborami prezydenckimi oraz pandemią COVID-19 dalsze prace legislacyjne nie były prowadzone.

Przepisy u.s.m.1 wymieniają wśród praw spółdzielczych, obok spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, również spółdzielcze prawo własnościowe. Prawo to, nie będąc jednocześnie prawem własności, wymienione zostało w katalogu ograniczonych praw rzeczowych.

Od 1 stycznia 2020 roku, o czym informowaliśmy Państwa na łamach naszego czasopisma, zaszły istotne zmiany prawne dla funkcjonowania dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych. W rezultacie wprowadzonych zmian już niewielkie obiekty (również w ramach popularnej podmiejskiej zabudowy domów pierwotnie jednorodzinnych, gdzie następnie wyodrębniono cztery lokale) funkcjonować będą na takich samych zasadach prawnych, jak bardzo duże wspólnoty mieszkaniowe. Wszystko oczywiście zależne jest od szczegółowych uwarunkowań określonych w wewnętrznych dokumentach takiej wspólnoty.

Członek spółdzielni nie ma prawa do roszczeń o wydanie odpisu dokumentów innych niż oznaczone w art. 81 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności nie można wyprowadzać istnienia takich roszczeń w drodze wykładni innych unormowań. Tym samym spółdzielca nie może skutecznie domagać się przedłożenia mu pełnej dokumentacji dotyczącej jego lokalu*.

*Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 19 września 2019 r. (sygn. akt: IACa 598/28).