Niepewna dziś sytuacja gospodarcza, wzrastające czynsze najmu lokali oraz przepowiadana w przekazach medialnych recesja lub podobny kryzys gospodarczy przemawiają za tym, aby szczególną uwagę zwracać na zabezpieczenia należytego wykonania zawieranych umów, w tym również umów najmu. Na tym tle warto pamiętać, że pewną pomoc wynajmującym zapewniają też przepisy Kodeksu cywilnego i przewidziane w art. 670 k.c. prawo zastawu na rzeczach najemcy.
Dział: Administrowanie
W artykule zostaną przedstawione dopuszczalne ingerencje w prawo własności w kontekście realizacji inwestycji celu publicznego. Przedmiotowa analiza dokonana została na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa. W pierwszej kolejności zostaną omówione uciążliwości na gruntach sąsiednich oraz wskazane zostaną immisje przekraczające „przeciętną miarę”. Immisje zostaną ukazane również w podziale na pośrednie i bezpośrednie. Przedstawione będą ponadto możliwe roszczenia względem podmiotu je wywołującego.
W obliczu wywołanego wojną w Ukrainie kryzysu uchodźczego rząd w ostatnich dniach wprowadził w formie specustawy pierwsze szczególne regulacje związane z udzielaną uchodźcom pomocą. Między innymi wprowadzone zostały wypłaty przeznaczone na refinansowanie wydatków ponoszonych przez obywateli na zakwaterowanie i wyżywienie przyjmowanych przez nich uchodźców. Mówimy o pierwszych regulacjach z tego zakresu, ponieważ pomimo przyjęcia już zapowiada się wprowadzenie poprawek lub uzupełnień przyjętych aktów normatywnych.
Przepisy ustawy o własności lokali1 nakładają obowiązek powołania organu reprezentacji we wszystkich tych wspólnotach, które określane są jako tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, a więc takich, gdzie liczba lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych) jest większa niż trzy. Organem reprezentacji wspólnoty jest jej zarząd.
Kontynuując temat poruszony w poprzednim numerze „Mieszkania i Wspólnoty”, w którym poruszana była kwestia zabezpieczenia potencjalnych roszczeń odszkodowawczych przysługujących z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, omówimy dziś zagadnienie służących temu celowi instrumentów pochodzących od instytucji finansowych lub ubezpieczeniowych.
Przepisy ustawy o własności lokali posługują się podstawowym podziałem pomieszczeń zlokalizowanych w budynku wspólnoty na lokale samodzielne (wyodrębnione oraz niewyodrębnione), jak i nieposiadające tej cechy. Dodatkowo wyszczególnia się pomieszczenia przynależne do samodzielnych lokali oraz – w braku możliwości innego zakwalifikowania – stanowiące część wspólną.
Przepisy ustawy o własności lokali1 zawierają dość okrojone – w porównaniu choćby z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych2 – regulacje dotyczące samego trybu podejmowania uchwał przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. W szczególności regulacje te obejmują w zasadzie jedynie omówienie problematyki tak form podejmowania uchwał, jak też zasad liczenia głosów.
W obliczu zmieniającej się sytuacji na rynku, w szczególności obserwowanego znacznego wzrostu cen za dobra i usługi konsumpcyjne (inflacji) oraz powiązanego z tym zjawiskiem wzrostu stóp procentowych, można z dużą dozą prawdopodobieństwa przyjąć, że ze strony właścicieli lokali pojawić się może pewna presja na podwyższenie stawek czynszu najmu lokali. Wszystkie zainteresowane strony powinny mieć jednak na względzie obowiązujące prawne uwarunkowania, które określają zasady i metody podwyższania umówionej stawki czynszu najmu.
Przepisy ustawy o własności lokali1 zawierają przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których podjęcia wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w drodze uchwały i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. W katalogu tych czynności ustawodawca nie zawarł ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej, jakim jest służebność gruntowa. Na tym tle wyrażone zostały (aktualne do dzisiaj) odmienne zapatrywania co do zasad ustanawiania służebności na nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej.
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych1 zawierają szczegółowe, a przy tym autonomiczne regulacje obejmujące zasady udostępniania spółdzielni (a właściwie jej pracownikom lub przedstawicielom) wstępu do lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej przez osoby z niego korzystającej. Przewidziane są przy tym trzy różne sytuacje, w których inaczej kształtują się prawa i obowiązki z tym związane.
W realiach polskiego systemu gospodarowania przestrzenią dość istotnym problemem, z którym borykają się tak podmioty realizujące nową zabudowę, jak i już funkcjonujące wspólnoty mieszkaniowe, jest ustalenie zasad administrowania, utrzymania i korzystania z komunikacji drogami wewnętrznymi oraz z parkingów. Podobnie jest z drogami, które służą jako dojazd do nieruchomości.
Istnieje wiele powodów, dla których wspólnoty mieszkaniowe muszą mierzyć się z potrzebą przymusowego odwołania swojego zarządu lub zarządcy. W dzisiejszej praktyce prawnej najczęstszym z nich jest potrzeba zmiany podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną, który został powołany lub zatrudniony przez dewelopera realizującego daną inwestycję. Wobec potencjalnego sporu prawnego z deweloperem (np. o wady nieruchomości wspólnej) konieczne staje się usunięcie konfliktu interesów po stronie podmiotu zarządzającego, częstokroć powiązanego prawnie lub ekonomicznie z deweloperem.