Dział: Administrowanie

Problem wad budynków i dochodzenia roszczeń z tym związanych stanowi zmorę każdej wspólnoty mieszkaniowej. Skomplikowane przepisy i orzecznictwo nie ułatwiają decyzji co do drogi, jaką należy obrać w tym zakresie. Jakie rodzaje wad budynku należy wyróżnić? Jaką procedurę zastosować w przypadku każdego z nich? Postaramy się wyjaśnić to w ujęciu praktycznym.

Przepisy prawa1 wymieniają wśród praw spółdzielczych – obok spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – również spółdzielcze prawo lokatorskie. Prawo to jest prawem niezbywanym i nie podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Jednocześnie prawo to może ustać w drodze jego wygaśnięcia.

Jak można wyczytać z doniesień medialnych, po początkowych problemach powodowanych przez pandemię koronawirusa nadal trwający stan epidemii nie wpływa już jakoś szczególnie na prowadzony przez władze ustawodawcze proces legislacyjny. W ostatnim czasie najwięcej rozgłosu zebrał pakiet proponowanych zmian w prawie nazwany przez opcję rządzącą „Polskim Ładem”. Niektóre z zawartych w nim propozycji odnoszą się do szeroko pojętej branży nieruchomości, ale zmiany prawne spoza tego pakietu, a odnoszące się do tej gałęzi prawa, nie stanowią jedynie ogólnych zapowiedzi, a niekiedy konkretne już projekty lub uchwalone przepisy.

Przepisy o ochronie praw lokatorów1 nakładają na sądy orzekające w sprawach o eksmisję obligatoryjne zawarcie w orzeczeniu wydawanym w sprawie postanowienia o przysługiwaniu (bądź też nie) osobie eksmitowanej uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej: lokalu socjalnego).

W odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych dość dobrze rozpoznanym elementem, w ramach praktyki wspólnot mieszkaniowych, jest odpowiedzialność deweloperów za wady nieruchomości oraz nieruchomości wspólnych w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej – lokali mieszkalnych oraz nieruchomości wspólnych. Należy mieć jednakże na względzie, że reguły z zakresu odpowiedzialności projektanta za ewentualne błędy w dokumentacji projektowej lub samego wykonawcy za wady dzieła lub efektu robót budowlanych kształtują się na nieco odmiennych zasadach.

Jednym z ustawowych ograniczeń prawa własności są przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Dotyczą one również nieruchomości lokalowych. Zawarty w Kodeksie cywilnym zakaz immisji należy traktować jako sygnalizowany normą przepis ustawy wyznaczający granice prawa własności nieruchomości. Jest to generalny przepis ograniczający wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Mowa tu oczywiście o art. 144 k.c., który dotyczy wszelkich nieruchomości emitujących zakłócenia oraz chroni wszelkie nieruchomości sąsiednie doznające zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
* Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku I Wydział Cywilny z dnia 26 lutego 2021 r. (sygn. akt: I C 73/20)

Przepisy u.w.l.1 umożliwiają ustanowienie odrębnej własności lokalu – co do zasady – na trzy sposoby. Jednym z nich jest wyodrębnienie tej własności w postępowaniu sądowym na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

W ostatnim czasie – w następstwie zapowiedzi medialnej Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii – na stronach Kancelarii Prezesa Rady Ministrów opublikowano szereg założeń do przygotowywanej istotnej nowelizacji przepisów ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych oraz własności lokali.