Dział: Administrowanie

W lutym spółdzielnia mieszkaniowa miała dodatkowe walne zgromadzenie członków. Głównym punktem porządku obrad było przyjęcie uchwały w sprawie przekazania sieci wodociągowej zlokalizowanej na terenie osiedla mieszkaniowego na rzecz miejskiego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji. Drugim miały być wybory uzupełniające do rady nadzorczej. Punkt ten został skreślony z porządku walnego zgromadzenia.

Podczas wydawania mandatów członkom, jeden z nich wszedł na salę i przed stolikiem osób wydających mandaty do głosowania wyjął kilkanaście pełnomocnictw in blanco, podpisanych przez członków udzielających pełnomocnictwa. Od swoich znajomych prosił dowody osobiste i wpisywał ich dane w celu otrzymania (wyłudzenia) mandatu). Wśród wypisanych pełnomocnictw były też pełnomocnictwa osób niebędących członkami, co skutkowało niewydaniem dodatkowego mandatu do głosowania. W sumie wydał ok. 15 pełnomocnictw, gdy zwróciłem mu uwagę, że jest to bezprawne. Otrzymałem odpowiedź, że nie mam racji. Zaznaczam, że ten członek na poprzednich walnych zgromadzeniach określał się jako „prawnik”.

W związku z zaistniałą sytuacją proszę o odpowiedź: czy członek może posiadać zgodnie z prawem kilkanaście pełnomocnictw in blanco różnych członków i przekazywać je osobom trzecim? Jeżeli nie, to w jaki sposób należy tę sprawę rozwiązać, aby nie powtórzyła się na następnym walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej?

Czy zgodnie z prawem członek rady nadzorczej może reprezentować członka spółdzielni, korzystając z pełnomocnictwa? 
 

Deweloper wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny. Przy sprzedaży pierwszego lokalu w budynku na podstawie art. 18.1 u.o.w.l. powierzono zarząd nieruchomością wspólną deweloperowi, wraz ze stosownym wpisem w dziale III KW nieruchomości wspólnej. Obecnie sprzedanych jest już 99% lokali w budynku, wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje bez zastrzeżeń, a deweloper pełni obowiązki wynikające z powierzenia zarządu, rozlicza wspólnotę, prowadzi bieżącą administrację, organizuje zebrania wspólnoty, zainteresowanym właścicielom lokali udostępnia wgląd do dokumentacji WM itp.

Mimo bardzo dobrej współpracy wspólnoty z deweloperem kilku właścicieli lokali nie jest zadowolonych z faktu, że we wspólnocie nie ma zarządu właścicielskiego. Argumentują to w ten sposób, że bez zarządu właścicielskiego wspólnota nie ma kontroli nad poczynaniami dewelopera w zakresie powierzonego mu zarządu. Czy pełniący zarząd deweloper może zaproponować wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały wraz ze stosownym pełnomocnictwem w sprawie wyboru spośród właścicieli lokali np. trzyosobowej „reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej”, której zadaniem byłoby: reprezentowanie właścicieli przed pełniącym zarząd w sprawach zwykłego zarządu, komunikacja z pełniącym zarząd w bieżących sprawach wspólnoty, kontrolowanie w imieniu pozostałych właścicieli pracy pełniącego zarząd itp.?
 

W naszej wspólnocie gorącym tematem dyskusji jest kwestia pozostawiania samochodów i jednośladów przez osoby niebędące właścicielami miejsc parkingowych w garażu wielostanowiskowym. Z tym związanych jest wiele problemów i zatargów współwłaścicieli, jak uszkadzane bramy, stawianie samochodu na cudzym stanowisku bez zezwolenia właściciela, pozostawianie przez „gości” jednośladu poza miejscem wyznaczonym do parkowania, np. przy ścianach drogi wyjazdowej z garażu. Często też właściciele wynajmują swoje stanowisko innym osobom. Zdarzały się kradzieże i włamania do komórek właścicieli. Zgłaszanie skarg do ochrony nie przynosi rezultatu, a zarząd nie reaguje na takie nieprawidłowości i nic w tej sprawie nie robi. Jak w takiej sytuacji znaleźć rozwiązanie? Z jakich uprawnień można dochodzić zabezpieczenia i ochrony swojej własności, będąc współwłaścicielem lokalu (garażu wielostanowiskowego) i właścicielem nabytego notarialnie miejsca parkingowego?  

Czy poza niepodawaniem nazwiska na spisie lokatorów i domofonie członek wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej ma prawo żądania od zarządu usunięcia lub ograniczenia przetwarzania swoich danych osobowych?
 

Pozyskaliśmy nowych klientów, którzy zwrócili się z prośbą o zarządzanie ich wspólnotami mieszkaniowymi. Przejęliśmy dokumentację. Właściciele w formie uchwał wypowiedzieli umowę dotychczasowemu zarządcy, zlecili drogą uchwały zarząd nam i w ten sam sposób dali też pełnomocnictwo do wykonywania czynności zwykłego zarządu.

Po kilku miesiącach ZUK (stary zarządca) stwierdził w piśmie do nas, że nie dopełniliśmy formalności i że winniśmy wypowiedzieć zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w formie uchwały potwierdzonej notarialnie. ZUK powołuje się na to, że podczas sprzedaży pierwszych lokali taka umowa była sporządzona, oczywiście w dokumentacji wspólnoty jej nie ma. Brak też stosownych zapisów w księgach wieczystych wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma zapisów o sposobie zarządzania ani w księdze wieczystej budynku, ani w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Należy również nadmienić, że jedna z tych Wspólnot jest małą wspólnotą mieszkaniową i nie działa zgodnie z ustawą o własności lokali. Czy poprzedni zarządca może od nas żądać dostarczenia uchwały notarialnej wypowiadającej powierzony zarząd? Czy żądanie takie jest zasadne w świetle braku jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych? Czy w ogóle można dokonać operacji wynikającej z ustawy o własności lokali dla małej wspólnoty mieszkaniowej? Jest jeszcze kwestia terminu. Wspólnoty wypowiedziały umowy w formie uchwały wiele miesięcy temu i nie zostały przez nikogo zaskarżone. Czy może to mieć wpływ na całą sprawę?

Zarządca dużej nieruchomości w sierpniu listem poleconym dostarczył członkom wspólnoty karty do głosowania uchwał z datą z kwietnia 2018 r.: w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi, planu gospodarczego (z podwyżką czynszu), powołania dwóch nowych członków do zarządu oraz uruchomienia sklepu detalicznego ze sprzedażą alkoholu na terenie nieruchomości. W ciągu ostatnich dwóch lat zarząd i administrator nie zwołali walnego zgromadzenia wspólnoty. Nie przygotowano regulaminu rozliczenia mediów, a przesłane rozliczenie jest uznaniowe, bo podane są tylko wartości ogólne, z których nic nie wynika.

Czy takie działanie administratora jest prawidłowe? Jakie działania prawne mogą podjąć członkowie/członek wspólnoty dla uzyskania informacji o rzeczywistych kosztach, jakie ponosi z tytułu włas-
ności lokalowej?

W polskim systemie prawa prywatnego – zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego – mamy do czynienia z kilkoma rodzajami nieruchomości. Nieruchomością gruntową, nieruchomością budynkową i tak zwaną nieruchomością lokalową.