W zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi istnieje wiele sytuacji, które można zaplanować z dużym wyprzedzeniem. Plan gospodarczy, harmonogram remontów czy wieloletni plan modernizacji budynku pozwalają racjonalnie gospodarować środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jednak praktyka pokazuje, że nawet najlepiej przygotowany plan nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego. Budynki się starzeją, instalacje ulegają zużyciu, a awarie często pojawiają się w najmniej oczekiwanym momencie.
Dział: Prawo
Podpisanie umowy to moment, w którym bierzesz na siebie konkretne obowiązki i ryzyko. Niezależnie od tego, czy chodzi o zakup mieszkania, współpracę biznesową, umowę o roboty budowlane czy kontrakt z deweloperem, dokument wiąże Cię prawnie od chwili złożenia podpisu. Wiele problemów zaczyna się nie w sądzie, lecz właśnie przy stole, gdy strony zakładają, że „jakoś to będzie”. Prawnik nie służy wyłącznie do prowadzenia sporów. Jego rola zaczyna się znacznie wcześniej, na etapie analizy zapisów, które później decydują o Twojej sytuacji finansowej i prawnej. Kiedy warto zgłosić się do prawnika przed podpisaniem umowy?
Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) wyróżniają obok lokali wyodrębnionych w budynku także lokale niewyodrębnione, wskazując różny status lokali w nieruchomości budynkowej, w której doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej.
Od niedawna do wszystkich umów deweloperskich są stosowane przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady przy sprzedaży. We wcześniejszym stanie prawnym klienci deweloperów byli w gorszej sytuacji w tej kwestii niż inni kupujący mieszkania.
Jak potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 listopada 2025 r. (sygn. akt: II OSK 1209/24), fakt zacieniania niedozwolonego (lokali znajdujących się w budynku zlokalizowanym w obszarze oddziaływania inwestycji) powinien być powodem odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.
Mając na uwadze, że realizacja inwestycji na terenie, na którym nie przyjęto planu miejscowego, wymaga – co do zasady – uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zauważyć należy, że stosownie do art. 53 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym1, w szczególności art. 61 tej ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzję w sprawie warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwymi organami w sytuacjach opisanych w art. 53 ust. 4 u.p.z.p.
Zgodnie z regulacją zawartą w art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) ustawodawca przesądził, że w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 tej ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału czwartego ustawy o własności lokali.
Projekt nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U z 2025 r., poz. 418 ze zm.), planowany na lata 2025–2026, stanowi element szerokiego programu modernizacji systemu inwestycyjno-budowlanego w Polsce. Inicjatywa legislacyjna ma charakter całościowy i wynika zarówno z potrzeb krajowych, jak i z obowiązku dostosowania przepisów do polityk Unii Europejskiej, w tym Europejskiego Zielonego Ładu oraz dyrektywy EPBD, dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Reforma jest także reakcją na postępujące procesy urbanizacyjne, dynamiczny rozwój technologii budowlanych i wzrost znaczenia cyfryzacji w działalności administracyjnej oraz trend deregulacyjny w polskiej legislacji. W dotychczasowym stanie prawnym wiele postępowań inwestycyjnych trwało zbyt długo, a nadmiar decyzji i uzgodnień hamował realizację nawet niewielkich przedsięwzięć. Dublowanie kompetencji między organami, niejednolite interpretacje przepisów oraz brak jednoznacznych definicji pojęć budowlanych prowadziły do sporów i wydłużania cyklu inwestycyjnego.
Niekiedy spotyka się praktykę wspólnot mieszkaniowych polegającą na tym, że w uchwale właściciele lokali określają „granice nieruchomości wspólnej”. Cel takiego rozstrzygnięcia w zamiarze właścicieli lokali ma polegać zwłaszcza na tym, by ewentualne rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego kierowano do właścicieli poszczególnych lokali, a nie do wspólnoty jako takiej. W wyroku z dnia 30 marca 2022 r. (sygn. akt: II OSK 807/19) Naczelny Sąd Administracyjny kategorycznie stwierdził, że właściciele lokali zrzeszeni w ramach wspólnoty mieszkaniowej nie mają ustawowej kompetencji do określania granic nieruchomości wspólnej. W artykule omówiono wynikające z tego konsekwencje.
Nieruchomość stanowiąca lokal niemieszkalny – garaż ułatwia korzystanie z lokali mieszkalnych, a inwestycja podłączenia punktu ładowania samochodu elektrycznego zwiększy użyteczność garażu.
W artykule opisano sprawę inwestora, który nabył dwa lokale użytkowe z zamiarem ich przekształcenia w dwa mieszkania w celu ich dalszej sprzedaży. Problem w tym, że powierzchnia jednego z lokali jest za mała (poniżej 25 mkw.), aby inwestor uzyskał zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Inwestor zdecydował więc o zburzeniu dotychczasowej ściany działowej (w domyśle: niekonstrukcyjnej w znaczeniu nienośnej) i postawieniu nowej, aby uzyskaną przestrzeń przedzielić w ten sposób, żeby mniejszy lokal osiągnął chociaż minimalną wymaganą warunkami technicznymi powierzchnię użytkową.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnoty są zaangażowane w rozmaite relacje prawne, w ramach których mogą dochodzić przysługujących im roszczeń. Główna część tych należności jest egzekwowana od właścicieli lokali. Wspólnocie mogą jednak przysługiwać także roszczenia wobec osób trzecich, np. firm, z którymi zawarła umowy związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, ze zleconymi pracami budowlanymi lub remontowymi, odnoszące się do wynajmowanych przez wspólnotę powierzchni reklamowych bądź pomieszczeń.