USTAWA O SZCZEGÓLNYCH ZASADACH PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI W ZAKRESIE DRÓG PUBLICZNYCH OKREŚLA NIE TYLKO PRZEBIEG PROJEKTU, LECZ TAKŻE WARUNKI UZYSKANIA ODSZKODOWANIA.
Dział: Prawo
Praktyka pokazuje, że szczególnie w odniesieniu do nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym przez pewien okres po nabyciu nieruchomości ujawniają się wady i usterki nieruchomości, których usunięcia właściciele nowo zakupionych lokali mieszkalnych lub wspólnoty mieszkaniowe domagają się od dewelopera. Wystąpienie tego typu uchybień nie powinno dziwić w odniesieniu do tak skomplikowanego przedmiotu umowy, jaką jest obiekt budowlany i (lub) lokal mieszkalny.
W przypadku ujawnienia wad nieruchomości wspólnej nabywcy lokali są uprawnieni do dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie dochodzić roszczeń z tego tytułu, jednak właściciel lokalu może przenieść na jej rzecz przysługujące mu uprawnienia.
Obowiązek utrzymania własnego lokalu jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Dla istnienia i zakresu tego obowiązku nie ma żadnego znaczenia, czy właściciel korzysta z lokalu, zamieszkuje w nim, czy go wynajmuje. Właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do udziału, jaki mu w tej nieruchomości przysługuje[1].
Przepisy u.w.l przewidują trzy samodzielne i niezależne od siebie tryby ustanawiania odrębnej własności lokali, tj. w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność1. Poniżej omówione zostaną wszystkie powyższe sposoby.
Garaże we wspólnotach mieszkaniowych, oprócz pełnienia funkcji praktycznej i organizacyjnej, stanowią dziś także element estetyczny otoczenia. Analizując ich znaczenie, warto przyjrzeć się najczęściej spotykanym wyzwaniom, jakie stawiają przed zarządcami wspólnot mieszkaniowych i ich mieszkańcami.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 19 stycznia 2024 r.1, nie można zgodzić się ze stanowiskiem, ŻE miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby stwarzał podstawę do zastosowania instytucji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, musi nie tylko dopuszczać realizację danego celu publicznego, ale też w sposób precyzyjny określać lokalizację takiej inwestycji przez wskazanie nieruchomości, przez które ma ona przebiegać, oraz granic terenu, jaki może być pod nią zajęty, co oznacza, że w planie powinien zostać ustalony jej przebieg.
Nałożenie obowiązku dostarczenia ekspertyzy lub oceny technicznej na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego znajduje uzasadnienie wyłącznie w przypadkach w nim wskazanych, tj. uzyskania przez urząd nadzoru budowlanego uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego. Przepis ten, który przerzuca na stronę koszty ustalenia stanu technicznego obiektu, powinien być wykorzystywany tylko w sytuacjach wyjątkowych, kiedy urzędy nadzoru budowlanego nie są w stanie rozstrzygnąć powstałych wątpliwości – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku.
Nierzadko praktycznym problemem we wspólnocie mieszkaniowej jest dochodzenie zaległych należności związanych z przysługującym prawem własności do lokalu od właścicieli większościowych będących jednocześnie jedynym członkiem zarządu w przypadku zarządu jednoosobowego we wspólnocie mieszkaniowej. Rozwiązanie tego problemu kształtuje się dwojako, w zależności od tego, czy we wspólnocie powołano zarządcę.
Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, które ma kluczowe znaczenie dla przyznania statusu strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, materializuje się wówczas, gdy na podstawie konkretnych indywidualnych parametrów danej inwestycji (jej przedmiotu) będą się konkretyzować odpowiednie, wynikające z odrębnych przepisów, normy prawa administracyjnego, wytyczające pewną strefę wobec projektowanego obiektu.
Nierzadko zdarza się, że właściciel nieruchomości decyduje się na jej podział, np. w celach inwestycyjnych. Podział działki ewidencyjnej umożliwiają przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kiedy zostaną spełnione wszystkie wymienione w niej warunki, działkę można bez problemu podzielić. Pytanie jednak, co w przypadku, gdy odnośnie do działki, która ma podlegać podziałowi, wydana jest już decyzja o pozwoleniu na BUDOWĘ?
Specyficzna dla budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego, w ramach którego powstają lokale dostępne na tak zwanym rynku pierwotnym, jest konieczność zarządzania nie tylko lokalami mieszkalnymi i lokalami użytkowymi w klasycznym rozumieniu, ale również lokalami niemieszkalnymi stanowiącymi podziemne garaże wielostanowiskowe w zamyśle inwestora przeznaczone do korzystania przez członków wspólnoty mieszkaniowej.